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農墾改革又進一步。

在地方政府“土地財政”的沖動下，擁有大片國有土地的農墾，常面臨地方政府插手農墾土地業務的境遇。“由於現行法律法規對農場國有土地管理缺乏系統規定，造成地方市縣政府大量低價收回國有農場土地，致使土地價值不能得到充分體現”，一位在2014年7月就農墾改革議題赴地方墾區進行調研的農業部人士告訴《每日經濟新聞》記者，“有一些下放采取屬地化管理的農場，已經出現較為嚴重的國有資源被蠶食現象，有的是被村民侵占，更多則被當地政府低價征用於城鎮建設和工業園區建設”。

地方墾區的實踐已經倒逼出改革的方向：資源變資產、資產變資本。《每日經濟新聞》記者瞭解到，“顯化土地價值”將成為農墾改革的重要研究方向：抵押、擔保、融資以實現其金融功能，作價入股以實現其資產屬性。

著力改善“墾地關系”/

巨量墾地有待資本化/

2014年農墾調研結果顯示，目前農墾企業資產總額超過1萬億元，農墾系統擁有1779個國有農場、1412萬人口和323萬職工，土地總面積為36.6萬平方公裡，占國土面積的3.9%。2014年，農墾實現生產總值6500億元，並且當前農墾企業的資產總額並未計算進土地等資源性資產。

《每日經濟新聞》記者從相關人士處瞭解到，農墾改革將覆蓋行政管理體制、人力資源管理、土地制度等多方面議題，但在所有改革架構中，最基本也最重大的議題將是土地。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-02-02/08065967805113660915400.shtml

1月31日，農業部農墾局與北京大學管理科學研究中心聯合啟動農墾改革發展重大戰略問題課題研究，北大教授厲以寧認為，“農墾改革的總目標應該是把國有資源或者資產，包括土地、資本和人力等三方面搞活，更好地發揮出它們的效益。在改革中，要研究解決好土地的資本化問題”。

國土面積的3.9%，被農墾系統握在手中，當前農墾企業資產總額已經超過1萬億元，如果農墾土地有望在改革中實現資本化運作，其潛藏的巨大爆發力將十分可觀。

以安徽農墾為例，其改革措施是將農墾土地由原來的屬地化管理變為省集中統一管理，農墾土地均由省級確權登記發證，並規范瞭農場土地處置。在這樣的管理前提下，截至2013年底安徽省農墾已完成土地確權面積93.95萬畝，確權率達97.21%。

每經記者 張雯 發自北京

事實上，在農墾的改革議題中，“墾地關系”一直是無法規避的一個現實問題，而實現“墾地合作、地利共享”是應有之義。《每日經濟新聞》記者瞭解到，目前已有安徽、寧夏、上海等墾區進行瞭土地擴權賦能的實踐探索，其在不改變土地性質、不改變土地用途、不對土地進行處置的前提下，將土地評估作價註入農墾集團、轉增國有資本金，進而增強瞭墾區企業集團的資產規模、提高瞭融資能力。

《每日經濟新聞》記者註意到房屋二胎怎麼貸款比較會過件，此前市場關註度頗高的構建新型農業經營體系、推進農村集體產權制度改革、農村土地制度改革均獲一號文件相當篇幅描述。

2月1日，2015年中央一號文件《關於加大改革創新力度 加快農業現代化建設的若幹意見》發佈，明確要加快轉變農業發展方式、全面深化農村改革等。[如有購房問題請拔打免費熱線400-606-6969]

厲以寧表示，農墾改革要研究解決好土地的資本化問題，“誰對土地進行投入，就應該獲得土地的增值收益”；在墾區城鎮化過程中，房地產的發展可成為經濟增長的動力；加快轉變經營方式，發展加工業和服務業，推動“六次產業”發展，將農墾建設成為農業現代化的重要基地。

一位地方農墾的負責人告訴記者，“現有農墾土地在資產抵押、資本運作上存在一些不規范現象，既加大瞭國有土地資產流失的可能性，也約束瞭農墾進一步做大做強，這方面迫切需要改革。”

從少數幾個墾區的改革經驗看來，“資源資產化、資產資本化、資本股份化”正在成為農墾土地改革的一條重要戰略。《每日經濟新聞》記者獲得的

前景雖美，但尚有 “一步之遙”，農墾土地改革路上還有兩隻“攔路虎”要清除：一是地方政府拿地沖動；二是失靈的老舊運作體制。

內容來自sina新聞

2014年農墾調研結果顯示，已有多位官員提出要支持農墾土地資源資產化、資本化，探索國有農場農用地轉讓、抵押、擔保的方式和途徑，國有農場存量建設用地或可入市交易，這也代表瞭一種改革的方向。

一號文件明確，加快研究出臺推進農墾改革發展的政策措施，深化農場企業化、墾區集團化、股權多元化改革。明晰農墾國有資產權屬關系，建立符合農墾特點的國有資產監管體制。

農墾改革首入“一號文件”視野 凸顯36萬平方公裡土地價值

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此外，一號文件明確，將加快研究出臺推進農墾改革發展的政策措施，深化農場企業化、墾區集團化、股權多元化改革，並將明晰農墾國有資產權屬關系。

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  聶梅生進一步指出，以上兩次用地政策的變化，造成瞭農村集體用地的兩次失血，現在到瞭補血的時候，出路在於"同地、同權、同價"，農地入市的關鍵在於同權，即賦予農地同等的70年使用權。

  聶梅生指出，20年前開啟的國有土地70年使用權制度使得農村土地同地不同權，微薄的土地補償幾乎等於零地價，使得房地產行業進入門檻很低，形成瞭特有的房地產融資模式，"空手套白狼"，迅速成就瞭一批開發商，留下瞭至今未能解決的兩種土地不同權的問題。而10年前開啟的招拍掛制度，地價飛漲與房價互動，使得土地財政開閘，農村集體用地並沒有得到土地增值的紅利。

  大智慧阿思達克通訊社6月20日訊，周五，全聯房地產商會創會會長聶梅生在北京參加會議時指出，土地問題出路在於農村土地和國有建設土地同權，給農村土地70年使用權。

聶梅生土地出路在於農村土地和國有土地同權

內容來自sina新聞

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  近幾個月來，有關中國房地產市場的各種觀點鋪天蓋地，政府著手救市的消息也紛紛揚揚。實事求是地說，中國房地產市場的確存在一定泡沫，中國房地產市場正在進行的調整，應該是向更為理性狀態的回歸，各類救市措施在現階段匆匆推出，實無必要。

  基於以上分析，可以發現土融屏東來義土融，中國房地產市場的此輪調整由於持續時間太短，覆蓋地區有限，調整遠未到位。

  其次，目前這輪調整剛剛開始，幅度還很淺。今年上半年，全國房地產市場表現較為低迷，這主要表現在成交量同比下滑2到3成，個別城市達到4到5成，銷售商的促銷手段不斷"創新"。但是，房地產市場價格的下調才剛剛開始，數據顯示，今年5月新房平均銷售價格環比自2012年6月以來首次下跌，同比看盡管漲幅有所回落，但仍有7.8%的漲幅。因此，如果說調整已經開始，不妨認為這是房地產市場調整的第一階段。

  

  首先，我們必須承認，中國房地產市場存在一定泡沫，前期持續普遍上漲、房價過高，現階段市場預期逆轉、高空置率、租金上漲動力減弱等都反映瞭這一特征。過去十年裡，中國的房地產價格上漲瞭至少5倍，一方面，當然可以認為這是中國房地產市場市場價值的回歸，但從另一方面看，房地產價格上漲幅度已經過大。同期城鎮居民收入雖然也連年上漲，但是僅上漲瞭2倍多，遠遠低於房價上漲的幅度。高房價在一定程度上已經透支瞭收入的增長。

  對於新興市場國傢而言，房地產市場的過熱危害更大。由於目前主要發達國傢貨幣政策仍處於超寬松狀態，因此，充裕的資金繼續成為資產市場的依托。一旦這種局面改變，風險就會驟然升高。因此，中國房地產市場正在進行的調整，應該是向更為理性狀態的回歸，值得歡迎。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-07-02/08312801125.shtml

  國際貨幣基金組織和世界銀行的官員認為，中國的房地產市場還未到達拐點，中國房地產市場的調整隻是部分地區的調整。這一判斷描述瞭中國房地產市場的現狀，但未涉及未來趨勢的判斷。

  不過國際貨幣基金組織最近連續發表一些報告，對一些國傢房地產市場的情況作出警告，其中有一份有關全球房地產市場的報告，認為許多國傢的房價均已遠超歷史平均水平，各國應采取積極行動控制地產風險，防止再次出現毀滅性的房地產市場危機，威脅全球經濟穩定。報告特別提出，新興市場經濟國傢的房地產價格上升更快，究其根源是全球主要央行的寬松貨幣造就的大量資金流入。資金流入一方面對貨幣形成升值壓力，同時也為資產泡沫的形成打下瞭基礎。

  

  美國金融危機之前數年，美國新增G D P中50%來自房地產行業，居民消費增長的70%與房地產相關收入有關。中國如果為瞭暫時的經濟刺激而走美國老路，恐怕也難免泡沫破滅的風險。在泡沫還處於可控可治理的時候及時調整，無論從哪方面來說都是有益的。

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內容來自二胎房屋任何問題免費諮詢sina新聞

媒體稱房地產現在救市為時尚早 調整遠未到位

  再次，目前局部性調整的特點仍較為明顯。數據顯示，5月份中國百城統計中有62個房價下跌，而4月為45個。這說明，雖然房地產價格下跌的城市有所擴散，但並非全國性的下調，仍有4成城市的房價在上升。

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反思如果震區房屋更結實一些

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-06/08192851629.shtml

  此次地震的震中位於魯甸縣龍頭山鎮，處於昭通-魯甸斷裂帶，震區200公裡范圍內歷史上有5級以上地震記錄44次，2013年震區100公裡范圍內發生3次5級以上地震。可以說，發生地震的魯甸處於地震高發區，但這次6.5級地震卻是雲南省14年來最大一次地震。

  慘痛的災害已經發生，我們在全力土融雲林四湖土融救災的同時，更應思考一下如何使這樣的悲劇減少到最低程度。現今的科技水平，還不能做到事前準確預報地震，但哪些地方屬地震高發區是可以大致明確的。以魯甸為例，魯甸縣處於昭通-魯甸斷裂帶，2013年該區100公裡范圍內發生三次5級以上地震，屬於地震高發區。地震高發區，預防尤其必要。建造抗震能力強的房子，取代抗震能力差的房子，大概是預防地震危害最直接有效的途徑。假如魯甸居民災前都住上抗震能力較強的房子，那麼，人員傷亡及財產損失會大大減少。

  6 .5級魯甸地震，震級並不算很高，之所以造成很大人員傷亡，除震源淺、震區人口較密集等要素，更大的原因是房屋抗震能力差。土木結構的老房子，在地震面前，不堪一擊，很多這樣的房子瞬間成為一片瓦礫，帶來大量人員傷亡。

  魯甸地震，已造成瞭近400人死亡，很多傢庭失去瞭親人和傢園。悲劇面前，舉國上下深切悲痛，國傢也投入力量進行救災。面對慘痛損失，我們更應思考：這樣的災害能不能避免和減小？

  當然，在地震高發區普及抗震房屋，需要很大的資金投入，而地震高發地區又多經濟欠發達，這是一對矛盾。但是，再大的矛盾和困難，在人的生命安全面前，也應該讓道。各級政府和廣大居民應該重視起來，樹立緊迫感，動員全社會力量，增加地震高發區人們的居住安全意識，改建老舊房屋。不能一步到位，也要分步實施，決不可在僥幸心理作用下，讓悲劇重演。

  地震何時發生，我們不知道；地震發生在哪裡，我們卻能估測。讓地震高發區人們住上抗震房，得以安居，應該是我們的共同夢想；把今後的類似地震災害損失減到最小，也是對魯甸地震遇難人員的最好紀念。

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馬雲將是首個無關地產的首富

  祝阿裡巴巴美國上市順利成功！

  但是到8月中旬，谷歌公司一改傳統的上市操作規則，決定以荷蘭式拍賣的方法出售股票，希望將下賭的舞臺留給小投資者，允許感興趣的投資者們競相投標，按他們願意出的價格購買股票，誰的投標高，誰就是贏傢。

  9月8日，在紐約進行的阿裡巴巴IPO第一場路演，堪比"蘋果手機發佈會"，當天慕名前去的投資者擠滿瞭華爾道夫酒店，"光是等電梯就需要30分鐘"。首輪路演僅僅兩重劃區土地缺錢急用哪裡借錢天，阿裡巴巴就已獲得瞭足額認購。

  因為，互聯網思維和房地產思維正好代表瞭新舊時代的思維交替。房地產思維代表瞭"擁有"(owning)，是過時的、沒落的思維方式；而互聯網思維代表瞭"分享"(sharing)，是一個嶄新的、進步的思維方式。隨著全球人口不斷的膨脹，壽命又大幅度的提高，而資源是有限的，隻有通過分享，才能使人人都過上幸福的生活！

  這下熱鬧瞭，谷歌破常規的股票銷售方式，使裝滿瞭鮮美肉汁的火車出瞭軌--售出低價股票得來的利潤，被投資者和公司的高級管理層活生生地吞沒瞭，隻給華爾街留下殘羹剩飯。

  按照阿裡巴巴的最高預期，這次的IPO將募集211億美元。但若執行超額配售選擇權，阿裡巴巴可能創下全球最高IPO的新紀錄，或可達到243億美元。隻有十年前的Google(谷歌)上市的盛況可與之媲美。而且阿裡巴巴上市的承銷商中，也包括瞭當年谷歌上市的承銷商瑞士信貸--我的老東傢。

  假如谷歌這一方法代墊款二胎銀行缺錢急用哪裡借錢得以成功，將嚴重損害華爾街投行的勢力和影響力，為此華爾街的擔心超過瞭憤怒。他們的出擊活動包括警告公眾：谷歌的股票價格被高估，投資谷歌不但不增值，反而會縮水。

  中國人常說"近水樓臺先得月"，這在美國也適用。瑞士信貸作為谷歌指定的承銷商，參與上市的每個員工都可以通過"Greenshoe Option"(綠鞋期權，新上市公司給承銷商的一種權利，即在上市後，承銷商可以用指定價格買入該股票，然後按市場價格出售)，購買100股谷歌的股票。

  比如，谷歌給瑞士信貸綠鞋期權的指定價格是100美元，當谷歌市價漲到150美元時，瑞士信貸若執行這個期權，每股則可獲利50美元。可是眾多參與上市的員工，因華爾街的警告而失去瞭一次極好的投資機會。

  其實，當時我很看好谷歌的股票，可我問遍公司所有相識的同事，他們異口同聲都說不能買。原因有二：首先，那時離互聯網股泡沫破滅僅三年，大傢在這上面虧損的錢還沒撈回來，都賠怕瞭，可謂"一年被蛇咬，十年怕井繩"；其次，華爾街希望谷歌股票上市失敗，各種原因不言自明--谷歌的做法威脅瞭華爾街的利益。

  由於荷蘭拍賣法可以使上市公司在拍賣的形式中，準確得知市場的需求量，自己做主定價位，將留下最少的錢放在桌面上，不再保證第二次上市股票升值的空間給承銷商喜歡的大客戶。拍賣的方法可能要經過很長的過程才能消除大客戶，因為交易的支配權，被轉到網上那些散戶的手中瞭。假如谷歌發現有跡象表明市場還有需求量，公司有預留權增加更多的股票流向市場。華爾街根本就不願意去設想這種可能性。這就是為什麼我們不能信任華爾街，太多的利益沖突，使他們失去瞭說話的可信度。(點評：這點我100%同意！)

  再來看這次阿裡巴巴上市，投資者的熱情固然可嘉，但也要稍微提示一下，像這類使用所謂VIE(可變利益實體)結構的中國互聯網公司，也是存在投資風險的。這類公司通常在開曼群島等避稅天堂註冊，從而繞過中國對外資進入企業的限制，同時也因為法律復雜性讓投資者承擔風險。這種結構創造的控股公司，使用一套復雜的法律合同將外國投資者與中國公司聯系在一起，而中國未來很可能不認可這種合同。

  不過，由於阿裡巴巴強大的背景，在短期內這些風險的顯現性可能不大，普通投資者千萬不要追高殺低，應做到見好就收。大傢要謹記"股市有風險，入市需謹慎"的格言。而最關鍵和富有意義的，是阿裡巴巴美國上市後，中國將產生新的首富--馬雲[微博]，中國首富第一次與房地產無關，這是中國社會的一大進步！

  繼互聯網股破滅之後的2004年4月，谷歌是美國IPO最大的互聯網公司，全世界都註視著這一重大事件。那年谷歌雇用摩根士丹利和我所任職的瑞士信貸作為主要承銷商。到5月中旬，谷歌又向SEC(美國證券交易委員會)發出文件修正案，新增加29傢金融機構作為它的分銷商，準備集資27億美元。而瑞士信貸預計谷歌上市的交易量將達到平常的三倍。(公司特別成立瞭一個專門團隊確保交易系統的正常運行，我也參與其中。)

內容來自sina新聞

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-15/07352907368.shtml

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  地產股強勢反彈

  "新年以來地產股表現低迷有很多原因。由於臨近春節，資金面緊張，1月至今30個大中城市成交面積同比和環比下滑幅度均超過15%。"一位大型券商內部分析師告訴南都記者，目前，資金對題材股尤其是新股的追逐熱情普遍比較旺盛，現在要對地產股形成普遍的樂觀態度，還需要看政策有沒有更清晰的利好釋放出來。

  "現在開發的重點，就是比較好的但不要太偏太小需求不大的地方。綜合來說，就是二三線城市比較合適。一線和四五線城市不太建議。"張維倫表示。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-01-23/08523895429.shtml

  昨日地產股一掃新年伊始的頹勢，強勢反彈。此前，地產板塊連續十餘天下跌，截至21日，房地產板塊累計下跌8 .71%，跑輸大盤約3個百分點。

  包括萬科、保利、恒大等大型開發商的舉措顯示，戰略佈局正一步步往一二線城市靠攏。不過也有一些中小型開發商直言，對新型城鎮化預期看好，認為基礎建設"大有可為"。

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內容來自sina新聞

  多位券商分析指出，央行投放流動性是昨日股市反彈的催化劑，而地產股由於股價持續低估，本輪反彈中領漲也屬正常現象。中金公司21日發佈全國房地產數據點評報告表示，地產股估值已到歷史低位，如果對利率上行的擔憂解除，2、3月份行業成交小陽春將有望推動龍頭股價修復30%-50%。

  "預計今年資金成本上升、銷售趨弱，這將帶動資金來源增速繼續下滑。"中投證券房地產分析師李少明向南都記者分析，今年的行業增長規模不會太高，預計新開工規模增長約5%，土地購置增速5%。有關的風險包括全球流動性收緊，經濟、政策及行業持續惡化等。

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  "地產股中長短期都看好，過去10年調控把房地產包括地產股的泡沫都逐步擠出來瞭，現在地產股的市盈率相對在低位。技術面上，地產股上漲也有新型城鎮化明朗化的刺激。"廣州市維森置業董事長兼總經理張維倫向南都記者表示，機會應該主要在二三線。多位券商分析師也表示，如宏觀信息進一步明朗有望再成利好。

  "新型城鎮化規劃是為新一屆政府的樓市政策定瞭一個基調，就地發展城鎮，讓農民變成市民，必然牽涉到基礎建設和房地產開發。"廣州維森置業董事長兼總經理張維倫接受南都記者采訪表示，不能看到大房企掉頭回城裡就認定這是風向標。

  不過，在維森置業看來，開發商選擇發展項目也需要根據自身優勢和行業趨勢綜合考量。張維倫認為抓住新型城鎮化的機遇，就要走"避開一線"的策略，在廣闊天地裡選擇大型經濟圈的周邊郊區和地縣級市，比如環渤海、長江流域、珠三角等。

發改委稱城鎮化規劃上報國務院 地產股久違大漲

  發改委昨日在例行新聞發佈會上透露，《國傢新型城鎮化規劃》已經修改並上報至國務院。受此消息及資金面松動影響，昨日房地產板塊迎來久違的大漲行情，板塊平均上漲3 .79%。格力地產、珠江實業、金科股份、中體產業、冠城大通等五股強勢漲停，華夏幸福大漲9 .85%。標桿房企如招商地產漲8 .67%，保利地產漲7.29%，萬科A漲5.54%。

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