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內容來自sina新聞
並購後遺癥成都陽光新業中心早產內幕 成都市一環路的九眼橋核心區域，歷來是商傢必爭之地，尤其進入"金九銀十"這一傳統購買節點後，各大房企之間的營銷戰總是打得格外激烈。與往年不同的是，今年該區域並沒有其他新盤面市，陽光新業地產股份有限公司重金打造的綜合體項目成都陽光新業中心可謂一枝獨秀。9月7日，陽光新業中心的高端住宅部分正式開盤。
然而，在火爆的銷售場面背後，這個陽光股份並購的得意手筆卻始終未能擺脫爭議的漩渦。漫長的權屬糾紛和違規拆遷問題一直縈繞於該地塊，至今仍未有最終結果。最近，隨著一份政府內部辦公文件的曝光，成都陽光新業中心無證施工的問題又浮出水面。
中國房地產報記者調查並獨傢瞭解到，在當地政府限期開發的壓力下無證開工的陽光新業中心，曾經被成都市建委下達瞭暫停施工通知書，並處以罰款，然而陽光股份並未在上市公司公告和年度報表對此事有任何披露。不僅如此，當地人士還透露，在被"出示黃牌"之後，陽光新業中心依然有不顧禁令繼續違規開工之嫌。
記者在調查中發現，陽光新業中心的違規建設與當地政府行政監管的"選擇性失位"有密切關系，限期開發和暫停禁令之間的沖突使得陽光股份不得不鋌而走險。在商業地產的全國擴張之路上，陽光股份多采用與成都陽光新業中心相似的並購模式，然而廉價之下隱患重重，該項目的"違規早產"，正是陽光股份並購後遺癥的縮影。
違規施工遭處罰 近日，據知情人士提供的線索，記者在成都市政府官網上找到瞭一份名為《關於"錦尚中心"項目相關事宜的請示》的辦公文件。該文件顯示，成都市建委曾於2011年9月20日因無證施工給予成都錦尚置業有限公司下達瞭"暫停施工通知書"。
資料顯示，成都錦尚置業是陽光股份的控股子公司，同時也是成都陽光新業中心的項目公司。根據公告顯示，2010年12月，陽光股份以1.1億元收購瞭成都錦尚置業原母公司上海堅峰投資公司72.2%的股權，從而間接取得成都錦尚置業50.54%的股權。
成都陽光新業中心是陽光股份進入成都後的首個大型地產項目，總建築面積逾25萬平方米，是集商場、寫字樓、酒店式公寓、住宅為一體的城市綜合體。作為國內第一傢引進國際戰略投資的A股上市地產公司，此前陽光股份一直把"陽光新業中心"系列產品當作旗下商業物業的旗艦品牌。成都項目也是繼北京和天津之後，全國第三個"陽光新業中心"系列綜合體，被公司寄予厚望。
2012年8月，該綜合體第一批46~97平方米精裝公寓開盤當天銷售率達到瞭80%，勁銷1億元，備受客戶追捧。
僅以1.1億元取得成都核心區47畝的商業地塊，平均樓面地價還不足500元/平方米，陽光股份被認為是"撿瞭一個大便宜"。然而事實證明，便宜背後風險潛伏。由於該地塊此前存在復雜的糾紛，直到陽光股份取得土地時依然沒有建築工程規劃許可證，但同時，由於長期閑置，該地塊又被成都市國土局列入土地閑置限期開發名單。
一邊是限期開發，一邊是無證窘境，陽光股份不得不冒著違規的風險開工建設。隨後，成都市建委以無證施工為由命令陽光新業中心暫停施工。
根據《中華人民共和國城鄉規劃法》，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施影響的，限期改正，處建設工程造價5%以上10%以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價10%以下的罰款。
"動工前必須先取得施工許可證，走工程質量監督等程序，但該項目已經提前動工。"成都市建委有關負責人向中國房地產報記者證實，"考慮到這個項目當時的施工進度、規模，以及作為A股上市公司的陽光股份的社會垂范作用，給予停工和罰金處罰還是比較嚴厲的。"
"當時確實存在違規情況，但項目被暫停施工時，還處於預埋、搬運土石方的階段，因此無證施工的違規情節並不十分嚴重。" 成都市錦江區金融街商務區管委會負責人對中國房地產報記者表示。
同時，該負責人還向記者出示瞭罰金處罰的收據，除瞭暫停施工以外，成都市建委還向成都錦尚置業處以瞭10萬元罰款。
除瞭認為錦尚置業"違規情節不十分嚴重"外，該管委會還親自為其向成都市建委求情，即上述提到的《關於"錦尚中心"項目相關事宜的請示》。在這份請示中，管委會以歷史遺留問題和國土部限期開發為由，"懇請協調市建委減輕對成都錦尚置業有限公司的處罰"。
中國房地產報記者就該處罰信息向陽光股份成都公司及項目公司負責人求證，雙方均表示對這一"既成事實"不發表任何看法，對於更多細節，則以上市公司有嚴格的規章制度為由拒絕透露。
翻閱陽光股份2011年的公告及年報，均未對該停工及罰款事件進行披露。
"根據《深圳證券交易所股票上市規則》的規定，控股子公司發生的重大事件，視同為本公司發生的重大事件，上市公司陽光股份顯然有向投資者隱瞞重要信息的嫌疑。"成都資深房地產律師李俊表示。
蹊蹺的是，據轄區管委會出示的相關資料顯示，該項目實際取得建築工程施工許可證的時間是2012年3月20日，第一批次房屋預售許可證(成房預售中心城區字第9240號)獲批時間是2012年7月19日，預售對象為甲級寫字樓。
"甲級寫字樓為高層建築，僅僅4個月就從開工到封頂，這根本就是不可能完成的任務。"上述人士指出，這意味著，成都陽光新業中心有在被叫停之後依然"頂風"建設之嫌。
監管"選擇性失效" 成都當地人士認為，陽光新業中心違規開工，成都市錦江區金融街商務區管委會難辭其咎，其不僅未能履行監管職責，甚至為錦尚置業的違規行為開脫求情，理由僅僅是因為"該項目為歷史遺留問題項目和市、區重大產業化項目"。
"作為一個政府派出機構，本來其行政主體地位就備受質疑，即使按一般政府機構職能考量，招商引資、發展地方經濟固然重要，但是企業已經違規違法瞭，還要替它們出面求情就太荒謬瞭。"上述人士對中國房地產報記者表示。
然而前述管委會負責人認為，管委會也有自己難言的苦衷。
"企業是我們招進來的，(陽光新業中心)被列入市、區重大產業化項目也是事實，我們一邊要為開發商服務，如果項目遲遲不能開工或者中途停滯瞭，那麼另一邊對上級政府下達的目標任務就無法兌現，我們自己也要受到處罰。施工許可證辦不下來，時間拖長瞭沒開工，土地還會被政府無償收回，這對我們、對企業都是很大損失。"這位負責人稱。
據悉，陽光股份在2011年1月取得該項目開發權後，錦尚置業於當年3月份就展開瞭清場工作。知情人士稱，因為之前還存在未處理完的拆遷問題，使得清場工作尤為艱難，甚至因此跟被拆遷戶鬧上瞭法庭。
"誰也沒我們這麼倒黴，官司沒扯清楚，國土局又強令限期開發，許可證審批流程繁復，不提前開工，恐生變故。處罰是小事，等到國土局把地收回去，那幾十億的投資都泡湯瞭。"陽光股份成都公司一位負責土地拓展的內部員工解釋稱。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。
"房地產產業鏈本來就長，再加上行政審批手續繁瑣，許可證申辦過程中需要反復聯系規劃、土地、房產等各部門，拿到證的時間少則半年、多則一年。根據硬性規定，開發商進場開工建設要持有建築工程施工許可證，但辦理此證的條件是依次辦理好建設用地規劃許可證、國有土地使用證、建設工程規劃許可證等一系列手續，完成一環接一環的審批程序，中間任一手續辦理的遲延都會造成開發商無法按時進場開工。"上述陽光股份內部員工稱。
"最重要的是，(陽光股份)剛接手項目，成都市國土局就將這塊地列入瞭限期開發名單，這可能是開發商無奈提前施工最主要的原因。"上述管委會負責人分析稱。
對於被國土局強令限期開發的具體細節，成都市國土局相關部門未予核實，管委會負責人表示並不知情。不過據知情人士透露，該幅土地在陽光新業地產取得開發權之前，因權屬糾紛和拆遷難問題導致項目開發長期擱置，已經閑置長達8年之久，"早已經突破瞭法律規定的2年期限開發的底線，應該說政府部門已經作出最大妥協，陽光股份接手項目後，受到強令限期開發是必然的"。
據陽光股份內部員工透露，"要求限期(開發)的時間可能是在2011年年底"。
"每個部門都有自己的辦事流程和要求，這是行政法所要求的，所以行政部門不願意越雷池給自己找麻煩。但是，這樣就把問題和麻煩留給瞭開發商。另一方面，許多開發商為瞭盡快盡多拿地，把有遺留問題的土地也拿來。所以，看似各部門在依法行政，實際上打開瞭方便之門，行政監督常常處於'選擇性失位'的狀態。在現有審批流程繁冗的情況下，這種案例還會持續。"一位資深房地產律師對記者表示。
並購後遺癥 資料顯示，成都陽光新業中心的前身是四川省重點項目"錦江歐尚購物中心"，幕後操盤的是世界500強零售巨頭法國歐尚。據知情人士稱，該項目曾被列入2005年四川省級重點項目名單之中。
然而，這個地段、操盤手都無可挑剔的明星項目卻在隨後陷入瞭漫長的難產之中。在2003年~2011年長達8年的時間內，成都錦尚置業的股東和實際控股人如走馬燈般變換，其間屢次興訟。
上述知情人士向中國房地產報記者透露，2010年，來自四川宜賓的永競公司與成都錦尚置業的股權所有人簽訂股權轉讓協議，取得99%的股權。而永競公司著手開發時，數年前政府遺留的拆遷難題凸顯，"一是無法成功和拆遷戶協商，二是拆遷費用高出瞭預算。永競公司中途反悔瞭，欠成都錦尚置業的剩餘款項停止支付，最後雙方隻能對簿公堂。"該人士稱。
"在大多數土地拍賣後閑置時間較長的項目中，沒有幾塊是'熟地'，這意味著開發商拿到地後，還需和住戶談判拆遷事宜。但是開發商喜歡這種類型的土地，一是出讓時價格低廉，二是未來有綠色通道的空
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2011年1月，在全國商業地產領域展開並購戰略的陽光股份向成都錦尚置業拋出瞭橄欖枝，隨後就成功"迎娶"瞭這個背景復雜卻"錢景"無窮的爭議項目。同時，陽光股份在上述公告中還披露，該項目收購前一部分土地因牽涉權屬糾紛曾遭到法院查封，該項查封截至2010年11月18日仍未解除。"轉讓方保證在本公司第二筆交易價款支付前將上述查封解除。不會對項目土地權屬及後續開發建設帶來不利影響。"
至此，陽光股份成為最終的大贏傢，成都錦尚置業卻在成都地產圈背上瞭"一地兩賣"的名聲。
中國房地產報記者在梳理陽光股份近幾年數宗並購案後發現，其獨特的商業模式為合理規避風險發揮瞭重要作用。自2007年以來，陽光股份在全國范圍內持有和管理的項目中，80%以上都是通過收購再經營物業而來，其中最著名的就是整體並購傢世界18個資產包，從而形成其特有的擴張模式。
陽光股份總裁萬林義在之前接受媒體采訪時曾表示，這種模式的最大好處是改造周期會比較短，收購改造項目因其前身具有一定商業氛圍，養商期相對較短，能夠盡快地實現盈利。
"雖然價格低，開發快，但是也應該看到，這種通過股權並購捷徑復制出來的商業項目，必然隱藏著一些不可知的風險和問題，開發商應該對此類並購項目提高警惕。"上述成都房企負責人對記者分析稱。
在上述人士看來，陽光新業地產成都項目"早產"的內因，除瞭來自於監管與審批兩面夾擊下的"無奈選擇"外，很大程度上也歸咎於上述並購模式的不健全，從而導致瞭類似"後遺癥"的產生。
"在這個問題上，陽光股份不能再將風險和責任交給控股子公司去承擔，上市公司有義務對投資人進行信息披露，就項目是否存在安全質量問題，也迫切需要向公眾做出合理解釋。"上述資深房地產律師李俊強調。
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