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Jan 12 Tue 2016 13:47
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內容來自sina新聞

流動人口社會撫養費調整為由戶籍地征收

國務院法制辦公室20日向社會公佈衛生計生委報送國務院審查的《社會撫養費征收管理條哪裡可以借錢例（送審稿）》及起草說明等全文，公開征求意見。

《條例》明確界定征收對象為不符合法律法規規定多生育的公民；對符合政策規定，但不符合程序規定生育的，不予征收社會撫養費。同時，統一瞭征收標準，明確瞭計征基本標準，並規定已生育一個子女，不符合政策規定再生育一個子女的，對雙方當事人分別征收計征標準3倍以下的社會撫養費。對不符合法律法規規定生育多胎的加重征收，具體征收標準授權各省（區、市）制定。

《條例》規范瞭征收主體，限制委托征收權限。將征收機關可以委托鄉鎮（街道）作出征收決定修改為委托鄉鎮（街道）開展社會撫養費征收的調查取證工作，征收決定一律由縣級計生部門作出北投法拍撤回。鑒於縣級執法力量有限，可以將調查取證工作授權鄉鎮（街道）。

《條例》對征收程序做出瞭明確規定，從立案、調查、履行告知義務、作出和送達征收決定，以及分期付款和減免的執行等都提出瞭具體要求，保證程序正當合法。同時，明確規定，沒有法定依據或者不遵守《條例》規定程序的，社會撫養費征收行為無效。

《條例》規定，縣級計生部門應當依法主動公開社會撫養費征收依據和征收標準，縣級財政部門應當依法主動公開社會撫養費年度征收總額。送審稿重申，有關部門應加強對社會撫養費征收管理工作的監督、檢查。

此外，《條例》還對流動人口社會撫養費征收主體作出調整，確定由戶籍地予以征收，現居住地做好相關配合工作；新增當事人及有關人員在社會撫養費征收工作中協助調查的義務，明確相關部門在職責范圍內配合做好社會撫養費征收有關工作的責任等。

意見征求截至2014年12月20日。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-21/15335941463069799792937.shtml

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三四線樓市大躍進後深陷泥潭鬼城榜單不斷增加

開發商欠債"跑路"、"鬼城"頻現......近段時間，三四線樓市再次被推到風口浪尖，"積壓""虛火""泡沫""崩盤"等嗆聲不絕於耳。一些樓市遇冷，是普遍現象還是個別地方？是拐點將至還是階段性問題？記者就此進行瞭調研。

三四線樓市疲軟呈蔓延之勢

今年1月，與一二線城市火爆的土地市場相反，不少三四線城市表現低迷，多項統計顯示，三四線城市的樓市面臨著整體下滑的趨勢。

降價促銷城市不斷增加。據中國指數研究院[微博]統計，今年1月，全國100個典型城市中有37個城市的房價環比下跌，環比增加5個。而在房價下跌的城市中，有34個是三四線城市三峽區二胎。

三四線樓市整體銷量也延續著去年下半年以來的低迷態勢。據中原地產的監測，今年1月份，25個三線城市新建住宅成交量為11.22萬套，連續3個月走低，創6個月新低，14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創下11個月新低。

與此同時，少數房地產業曾經畸形繁榮的城市和地區則深陷泥潭，溫州房價已經連續30個月下跌，高端住宅價格幾乎"腰斬"；不僅西部三四線樓市出現"風險集中區"，江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區的多個三四線城市也因房屋存量巨大而被列入"鬼城"榜單。

淮安是蘇北地級市，該市市區人口不足60萬，近年來卻湧入380多傢開發商，而實際上有200傢左右這個市場就飽和瞭。一傢房地產開發商說，他這幾年在當地開發瞭三個項目，前兩個項目銷售不錯，第一個中壢二胎項目賣給瞭本地人，第二個項目賣給瞭外來投資者，第三個項目就找不到客源瞭。"照去年的銷售速度，需要七八年才能清盤。"

常州去年原本計劃大量推地，但乏人問津，最終隻完成瞭當年計劃賣地目標的一半。無錫一傢高端項目開發瞭900餘套住房，自去年6月開盤以來，至今僅成交78套，老板因資金鏈斷裂而"跑路"，目前樓盤也被有關部門查封。

房地產"大躍進"扭曲供求關系

業內人士分析，三四線樓市近年來經歷瞭一輪大躍進式的狂飆，特別是2010年一二線城市限購之後，大量開發企業湧入三四線城市，直接刺激房地產業單兵突進，並推動土地的大量釋放，商品房的海量上市。

據中國指數研究院統計數據顯示，2009年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應規模大幅增長，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開發量在3000萬－8000萬平方米之間。僅從2011年到2012年11月末，營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。

土地放量後，開發商為瞭加速回籠資金而大量推盤，打破瞭樓市供求平衡。西部某個中等規模城市，市區超千萬平方米的大盤就有三個。記者采訪的部分東部縣城，幾乎每個縣城都有大片新建住宅區閑置。有的縣地處山區，縣城人口僅有幾萬，但樓盤開發量甚至超百萬平方米，足以容納縣城所有人口。

房價快速上漲是造成三四線樓市遇冷的另一個因素。記者采訪的多個縣城，房價與幾年前相比幾乎翻番，讓一些人望房興嘆。

克而瑞研究中心近期發佈的《2013年中國城市房地產發展風險排行榜》顯示，一線城市供求比僅為0.64，而三四線城市，例如甘肅武威供求比則高達8.06，山西大同供求比達到5.7，延安為4.34，均存在嚴重供過於求的現象。十堰、無錫、營口、酒泉等三線城市不乏無人問津而遭空置的樓盤。

曾是三四線房地產標桿的溫州和鄂爾多斯，房價急漲之後迎來暴跌。溫州房價自2011年9月開始，已連續30個月出現同比下降，一些高端項目價格"腰斬"。鄂爾多斯市康巴什新區部分項目崩盤，從每平方米近兩萬元降至1萬元以內，有些項目工地不僅遭遇停工，還面臨著農民工討要工資的窘境。

物極必反，短期大量開發導致部分三四線城市供求關系惡化，大型開發企業紛紛"逃離"三四線城市。中原地產研究中心監測數據顯示，去年前三季度十大標桿房企雖然購地金額創出新高，但新增購地城市三四線城市占比為0。而眾多中小開發商則深度套牢，不知何時能度過寒冬。

破解三四線樓市困局需多管齊下

"個別三四線樓市暴露的危機再次警示我們，賣地吃飯式的發展已經走到瞭盡頭。"江蘇省社科院助理研究員王樹華介紹，國傢發改委課題組近期對12個省區的調查顯示，144個地級城市竟然要建200餘個新城新區。161個縣級城市中，提出新城新區建設的有67個，占41.6%。

"片面透支財力建新城新區醞釀巨大風險。"王樹華認為，城鎮化是國傢提出的戰略，但落實過程中一定要按經濟規律來辦。對於三四線城市的政府來說，一定是產業發展在先，就業與收入增長優先。隻要夯實瞭產業基礎，房地產自然會跟進。

中原地產的張大偉表示，不是所有三四線樓市都存在泡沫，價格波動也未必造成樓市崩盤。但是越來越多的三四線城市房屋庫存不斷走高，樓市面臨的風險加大，必須引起足夠重視。

江蘇省政府參事室主任宋林飛表示，一些三四線城市前幾年因房地產快速發展，經濟增長和財政收入對於房地產的依賴過重，而且前期土地出讓越多，地方配套支出也就越大，欠賬也越多，對土地財政依賴也越深。

當前一二線樓市與三四線樓市分化趨勢明顯，不同城市間樓市發展階段千差萬別，一刀切式的調控不合時宜。如何調動好、保護好市場積極因素是當務之急。

中國房地產行業協會副會長胡志剛表示，三四線樓市如果處理得好，能夠走出低谷。中央對發展新型城鎮化已經進行瞭部署，隻有端正發展方向，完善公共服務配套，提升城市功能才能抓住機遇。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-21/16282617855.shtml

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民間二胎手續費缺錢急用哪裡借錢殷躍建白沙洲居住環境得天獨厚房價上漲潛力大

4月15日，新浪樂居攜手武漢晚報、武漢電視臺聯合舉辦江南中央生活區高端峰會暨"白沙新城"價值再發現研討會，重新挖掘白沙洲的價值。研討會上湖北房地產經濟學會專傢委員殷躍建表示，他非常看好白沙洲片區，不然他也不會用購買第二套房的資格選擇在白沙洲買房。

湖北房地產經濟學會專傢委員殷躍建

殷躍建介紹，新城的概念在武漢十一五規劃期間還是指的三環以內，包括四新和楊春湖，但是在十二五規劃當中，概念新城指的是除主城以外的，這個形象就是"白沙新城"。他認為白沙洲這個板塊，就是武漢三環線離城市中心最近的板塊，距離武昌的水果湖、中南隻有7.4公裡，其他各個板塊都超過八九公裡以外，感覺遠主要是心理距離很遠，這有點像漢口的礄口古田，就好像人們常說的，在漢口說一聞到臭就是到瞭礄口，武昌一看到臟亂差就到瞭白沙洲。

武漢是一個水域眾多的城市，不是像北京正南正北的城市，它的環線間距是不同的，白沙洲片區二環和三環非常近，這個表現還在另外一個片區江南片區。其實一個城市隻有一個CBD，叫中央商務區，但是可以有N的中央生活區，叫做CRB，一般從大規劃來講，一個城市中央居住區承載人口30萬左右，武漢主城區應該是10-20個中央生活區，才能滿足整個武漢人口的承載。用一個不太學術的語言表達，CBD指的是中央商務區，指的是城市中央商業中心，而中央生活區是指的是城市居住區的中央，而不是說城市中央的居住區，這個概念一定要弄清楚，否則武漢就隻有六渡橋和江漢路是中央商務區。這個城市居住區是在二三環之間。

殷躍建說有研究表明：沿著航空路，向古田這個方向房價大概是一公裡一千塊錢的差價，如果航空路1.5萬，到瞭三環線這個地方就是八千多，航空路向後湖這邊到機場常青塊基本上也是一公裡一千塊錢。但是一公裡一千塊錢這個梯度卻不適用於從武昌中心到白沙洲區域，現在白沙洲房價七千多，七公裡七千塊錢的差價遠遠不止。

這說明不是水果湖的房價要上升，而是白沙洲的房價要上升，才能達到這個城市的價格梯度，這是對於中央居住區的另外一個解讀。

他覺得武漢在今天提中央居住區，和鄭州、長沙等作比較，這個概念至少落後五年。因為在2010年左右，全國千萬級的城市中央居住區這個概念已經非常非常多，而武漢在這個時候才提出來，有一點愧對武漢敢為人先的精神。

關於白沙洲的區域價格和功能定位。殷躍建認為片區的區域價值一個是交通，另外一個是生態，這個是得天獨厚，一種價值是天生，與生俱來的，另外一種價值是後天形成的，這兩種價值是不能放在一起比較的。白沙洲這個片區天生麗質，南湖和後湖則是後天形成比較多，當然天生麗質可能會忽略掉很多東西。在06年以後武漢整個城市規劃當中才把水岸線、江岸線作為居住環境和背景來考慮，這是因為武漢2000年後有一個分水嶺，在歷史上武漢是一個有水患的城市，每年洪水壓力很大，到2010年以後徹底解決洪水的威脅，水才能變成這個城市可以利用的資源，因此白沙洲這個地方擁有得天獨厚的江景和河景，如黃傢湖河岸線是最優美的，嚴西湖沒有辦法和它比，因為湖岸線空間的展開，這個地區特別能夠展現江城居住環境，在2000年以後，大傢在買房的時候，對水氣候的調節和空氣凈化等因素的關註，也提升瞭我們居住品位，大傢應該特別珍惜白沙洲的自然環境和自然景觀。

殷躍建提出，在武漢各個板塊版圖當中，隻有白沙洲和四新是先修路網再修房子，除此以外後湖、南湖、光谷，尤其是在關山附近都是先修房子後修路。例如地鐵4號線從武漢站到武昌這邊運行，嚴重運力不飽和，就是因為這個地方的交通基礎設施大大超前。白沙洲則是基礎設施在前，房地產開發在後，這個在武漢各個板塊是不多見的。

關於定位，殷躍建稱應該有兩個標準，第一個標準就是要和武漢這個城市的定位相融合，因為武漢城市最近幾年定位三級跳，第一個要做中部中心城市，第二個要做國傢中心城市，2049提出武漢要做國際化大都市，希望白沙洲能夠成為武漢中心城市戰略支撐，從這個角度出發，白沙洲不應該僅僅是武漢的，應該是中部的，甚至於是全國的，在武漢看白沙洲，白沙洲意思不大，如果隻是滿足武漢的人的需求，沒有什麼值得誇耀的，白沙洲應該是敞開大門迎接中部地區所有人的需要，成為生態型的城市實踐區，這才是白沙洲片區的準確定位和意義所在。

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除瞭人氣，還是人氣。昨日，第十屆昆明(樓盤)春季房交會開館第4天，參展市民不斷湧入房交會現場。組委會提供的數據顯示：昨日房地產行業累計接待61074人次，4天時間累計接待人數達20餘萬人次。首次亮相房交會的"泰國館"，讓參觀者看房熱情一度高漲，由於產品的獨特性，讓部分購房者已經等不及，提前飛往泰國"搶房去瞭"，並且，參展項目長頸鹿復式公寓的開發商，已經決定將於本月27日組織看房團直飛泰國，實地進行項目考察。

購房者咨詢赴泰國買房情況。

300多人願意飛往泰國看房

昨日，"泰國館"內依然是人來人往，置業者的看房熱情再次被點燃。據泰國德鉅集團執行總裁郭穎橋介紹，截至13日，長頸鹿復式公寓已經有四五百人意向登記客戶，有300多人表示願意飛往泰國看房。而看房團已經初步確定本月27日出發，最後看房人數還在進一步確定中。而看房的客戶需要交3900元/人的費用，包括來回機票和住宿。如果購房成功，可以報銷2位置業者的費用。

據瞭解，此次"泰國館"為首次參展，泰國房地產企業一開始並沒有太高的預期，隻是準備瞭一些資料、展架、海報以及兩三名置業顧問。而對於長頸鹿復式公寓來說，項目負責人對昆明市場比較熟悉，因而做瞭充足的準備，包括樓盤沙盤、項目資料、LED顯示屏以及多名專業置業顧問，加之產品的性價比高，優惠力度大，這使得長頸鹿復式公寓的看房熱度非常高，還一度出現瞭"搶房"的局面。

有人已提前飛赴泰國"搶房"

據介紹，長頸鹿復式公寓僅有100多套房源，而現在有300多人要買房，出現瞭供不應求的局面，還出現瞭搶房的情況。據工作人員介紹，昨天有一位客戶為瞭搶到房子，已經飛往泰國曼谷的項目現場直接購買。由於在房交會現場不能直接付款交易，在其他客戶還在計劃去泰國實地考察的時候，另一位客戶已經交付瞭預約金，並選好瞭房子的位置，搶房成功。

是什麼原因讓昆明置業者如此鐘愛泰國物業？最終還是要回歸到產品上，長頸鹿復式公寓打造的是綠色生態住宅，可以享受到聯排別墅性質的優待，綠化率高，有傢庭遊泳池，戶型有兩房和三房，尤其適合度假養老的傢庭，因而，長頸鹿復式公寓成為四個泰國項目中最搶手的。

目前，據泰國雲霄閣地產負責人介紹，貝爾大道公寓已經有一百多位意向客戶，預計4月底組織看房團。項目是商住一體的綜合體，戶型面積42-105平方米和120-400平方米復式躍層設計和頂層公寓等超大戶型。

代墊款二胎 購房者結伴買"泰房"度假養老

消費者對泰國置業表現出的熱情，並非偶然。從整個大環境來看，由於昆明與東盟國傢往來日益頻繁，泰國的旅遊業已經發展得比較成熟。據中國國傢旅遊局數據表明，2013年以來，中國公民第一站赴泰國旅遊人數呈現逾100%激增狀態，泰國已成為中國公民出境第二大目的地國傢。到過泰國旅遊的遊客，充分感受到泰國舒適的氣候和良好的生活環境。對於門戶城市的昆明來說，人們從昆明去泰國也隻要兩個小時左右。鑒於泰國在氣候、教育、醫療等方面的優勢，以及旅遊的熱度，選擇在泰國置業也就成為瞭一個趨勢。

在記者采訪過程中，大多數購房者表示，在泰國買房是為瞭度假和養老。現場工作人員還介紹說，來看房的大多數是中老年人，無論是為瞭旅遊還是養老，他們都很看重泰國的生活環境和醫療條件。有相當一部分看房者都是結伴而來，想一起在泰國買房做鄰居，養老也有伴。同時，有些客戶也看重泰國的教育，希望帶孩子去泰國上學。

特別提示

想在泰國置業？快報名實地考察

要在泰國置業，親自去實地考察挑選一番必不可少。雲信《東盟南亞周刊》將於近期組織看房團前往泰國實地考察項目，現公開征集看房團團員，有意向的讀者可致電本報熱線64111111咨詢報名。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-04-14/07564061574.shtml

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Jan 12 Tue 2016 13:43
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內容來自sina新聞

我國有多少房子115萬平方公裡平原上4%是住宅

住宅類商品房銷售面積

城鎮和農村人均住宅建築面積

中國到底有多少房子？

[ 這肯定不是中國大地上房子的全部，還得加上城中村、城市邊緣的小產權房，以及農村的住房，更有2009年以來興建的各類保障房約1373萬套。這簡直是無法計算瞭 ]

人人皆談房地產，但估計很少有人清楚一個問題，那就是中國大地上到底有多少房子？

這估計要等不動產登記結束，才能有個大概的數據。之所以說是大概，誤差是其次，登記是為瞭征稅，想來不少房產會鉆漏洞，當然還有各種違章建築，以及永不停止的"拆出一個新中國"。

我們來談談知道的吧，而且是群眾最關心的住宅類商品房。但這一項數據也是不全面的，年度竣工面積並無細分的住宅類數據，而且是從1995年才開始統計，能用的隻有年度的住宅類商品房銷售面積。

中國是在1979年出現商品房概念的，1980年6月《全國基本建設工作會議匯報提綱》正式實行允許住房商品化政策，但顯然在1998年之前，這個政策大多停留在紙上。

計算開始瞭，若有數據恐懼癥，請直接跳躍。

先用住宅類商品房竣工面積計算房貸利率查詢房貸利率二胎年息，該項數據從1998年7月才開始統計，到2013年底累計為69.08萬億平方米，顯然是誤差甚大。

比較靠譜的可以用住宅類商品房銷售面積計算，因為該數據是從1986年開始統計的。

那麼在此之前，中國人的住房面積有多少呢？有個模糊的普查數據，1985年70萬人群中的城鎮住房抽樣普查，全國房屋建築面積46.76億平方米，看起來數據不小，可當時城鎮三四億人口一平均就慘瞭，人均10平方米左右吧。

好瞭，我們來看住宅類商品房銷售的數據，圖1可以看出，在1998年住房商品化之前的12年裡，年商品房銷售面積維持在1億平方米以下，在1992年有個1000平方米量級的增加，想來是小平同志"南巡"的風所吹。

顯著的變化發生在1998年，當年住房正式實行貨幣化，住宅類商品房銷售面積首超1億平方米，並且之後增幅也明顯擴大，僅僅4年時間就實現1億平方米量級的飛躍，在2002年實現2.37億平方米。

接下來更快，2年時間再度飛躍1億平方米量級，2004年實現銷售面積3.38億平方米。更厲害的是2005年～2007年，每年都跨1億平方米量級，尤其是在2007年A股大牛市的刺激之下，當年實現銷售面積7.01億平方米。

暴漲之後往往是暴跌，在2008年金融危機的襲擊之下，當年銷售面積銳減，僅有5.93億平方米，比2006年略高。

不過，在2008年底"四萬億"的刺激之下，2009年住宅類商品房銷售出現大幅反彈，直上8.62億平方米。而2010年～2012年，隨著"新國十條"等不斷加碼的調控，商品房銷售基本維持在9.3億～9.8億平方米。

可以想象的是，倘若沒有"四萬億"刺激，中國樓市應基本見頂，和國外的房地產周期也不至於脫節太大。

雖然2010年起加碼調控，但加速之後一下子剎住車太難啦，2011年下半年之後調控效應才有所顯現。

而2013年，房價出現報復性的上漲，官方的統計數據是70個大中城市一年之內房價上漲20%左右，可想而知現實中的漲價幅度瞭。至於商品房銷售面積，2013年一舉突破10億平方米大關，達11.57億平方米。

如此一來，1986年～2013年全國商品房銷售面積共達92.44億平方米，其中包含1997年～2013年期間的住宅別墅、高檔公寓類的商品房銷售面積3.76億平方米。

再加上1985年的抽樣普查數據46.76億平方米，合計139.2億平方米。此外，在"拆出一個新中國"的轟轟烈烈運動中，1985年之前的房子有多少被拆除瞭就不得而知瞭。

當然這個數據肯定是被低估的，因為《2005年城鎮房屋概況統計公報》顯示，截至2005年底，全國城鎮房屋建築面積164.51億平方米，其中住宅建築面積107.69億平方米，占房屋建築面積的比重為65.46%。

所以，這肯定不是中國大地上房子第2順位房貸缺錢急用哪裡借錢的全部，還得加上城中村、城市邊緣的小產權房，以及農村的住房，更有2009年以來興建的各類保障房約1373萬套。這簡直是無法計算瞭。

不過也可以換一個角度，利用城鎮和農村人均住宅建築面積來計算。

按照2012年底城鎮人均32.91平方米、農村人均37.09平方米，2013年底城鎮7.3億人口、農村6.3億人口粗略計算，中國目前城鎮住宅面積240.24億平方米，農村233.67億平方米，合計住宅面積473.91億平方米。

474億平方米是什麼概念？這相當於中國115萬平方公裡的平原上4%的面積是住宅。

好瞭，我隻能算到這一步瞭，確切的數據恭候不動產登記部門發佈吧，但沒有個兩三年是難以出來的，至於有多少不願意公佈更難說瞭。總之，你懂的！

>>>5.31"讓孩子贏在起跑線"新浪樂居大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-30/07312755171.shtml

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樓市將迎量價齊升？業內:庫存高城市壓力依然難解

??3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監會三部門聯合發佈《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，將二套房首付比例下限下調至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部和國稅總局也發佈《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，將普通住房營業稅免征期由5年改為2年。

??市場人士將這次“金融＋財稅”政策組合拳解讀為“穩消費”、促房地產市場平穩健康發展的一劑“良藥”。政策執行後，二套房購買成本能降多少？樓市能否迎來量價齊升行情？

??能提振“住房消費”嗎？

??這次中國人民銀行、住建部、銀監會三部門聯合發佈的《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民傢庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。使用公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；擁有1套住房並已結清房貸的，再次申請公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

??市場人士分析稱，此次政策的最大亮點在於居民購買二套房的首付比例下限降至四成。而此前，二套房購買者需要提供至少六成首付，一線城市的購房者更需要提供不低於七成的首付款。

??“二套房首付比例過高在一定程度上會抑制住房交易，畢竟很多改善型購房者的資金難以支撐如此高比例的首付。這次的政策力度很大，在降低首付比例後，改善型購房需求將被釋放、快速入市，尤其對一二線城市而言，中大戶型的房源市場成交情況將繼續向好；從全國來看，房企可以借此良機積極去庫存。”上海易居房地產研究員嚴躍進稱。

??購房成本會降嗎？

??“我看到政策後，立即給熟識的中介打電話，但都占線，後來不得不跑到單位附近的一傢房產中介去瞭解情況，那裡已有不少客戶在咨詢瞭。”廣州市民陳曉蕓最近一直在看房，她打算在女兒的學校附近再購買一套住房，以方便照顧孩子起居。

??那麼，執行新政策後，二套房的購買成本到底能降多少？據上海易居房地產研究院測算，以一套200萬元總價的住房為例，如果按照目前一線城市首付七成的比例計算，首付款是140萬元，需要向銀行貸款60萬元，如果按照商業貸款進行計算，在基準利率條件下，20年期等額本息的還款總額為102萬元；而按照新政策四成的比例計算，首付款為80萬元，需要向銀行貸款120萬元，按照同樣的貸款條件，其還款總額為205萬元。

??簡單對比來看，降低首付比例並不意味貸款成本降低瞭，實際還有所增加。七成首付下，首付和按揭貸款的總金額為140萬元＋102萬元即242萬元；而在四成首付下，首付和按揭貸款的總金額為80萬元＋205萬元即285萬元。後者要增加43萬元的支付成本。

??嚴躍進說：“賬不能簡單這樣算，在七成首付的情況下，購房者需多繳納首付款60萬元。如果把這筆錢拿來投資，隻要年化利率不低於2.8%，20年的利息總額將超過43萬元，所以，購房者的成本還是降低瞭。”

??房價會漲嗎？

??與廣州的陳曉蕓一樣，許多購房者一聽新政策出臺，害怕房價會快速上漲，就立即趕往售樓處或者中介門店。政策松綁後房價會上演新一輪“上漲行情”嗎？

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??市場人士普遍認為，新政策主要目的在於穩定住房消費，而不是大規模“救市”。短期內部分熱點樓市或許會迎來量價齊升行情，而在庫存較高的城市，去化壓力依然難解。

??中原地產首席分析師張大偉說，新政策帶來的最大影響是直接的購房需求釋放。“購房者情緒會大大提振，進而加快入市節奏。整體市場成交量將在4月快速上升，一二線城市存在房價上漲的可能性。”

??“從目前情況看，二季度廣州二次置業的比例至少將提高5個百分點，到16%-17%；二季度二手房住宅成交量或將每月提高6000宗，而此前每月不足4300宗。”滿堂紅置業廣州分公司研究部主任周峰說。

??但是，從全國來看，受制於庫存高企，大部分地區的樓市整體仍將復蘇乏力。國傢統計局數據顯示，截至2月末，全國住宅待售面積42177萬平方米，同比增長23.4%。

??招商地產南京公司副總經理孫海平分析，在三四線城市，新政策不會在短期內立竿見影。從全國來看，新政對開發商雖說是利好，但直接漲價還不太現實，房企應該還是去庫存以跑量為主基調。

??南京仁恒投資有限公司副總經理沈玉恩說，“新政策背後是政府市場調節的導向，最終決定行情的還是市場自身。”

??》》》喜大普奔！煙臺二手房營業稅五改二新政已正式執行

??》》》公積金貸款二套房首付降至三成煙臺：再等等

??》》》煙臺業內解讀樓市新政：超出市場預期政策將繼續下探

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2015-04-03/07355989540399533060000.shtml

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央行降息滿一周多傢銀行存款利率上浮到頂

??截至上周五，距離央行降息已經滿一周，各大商業銀行已迅速行動，完成瞭降息之後對於存款利率的調整，而有不少銀行則已經將存款利率“上浮至頂”，因此有多傢銀行出現降息後定存利率“不降反升”的情況。此次央行調整，是將銀行一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，並將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。“上浮至頂”則意味著銀行在調整後的基準利率上將存款利率上浮20%。

??多傢股份行：定存利率選擇性上浮至20%

??據記者不完全統計，截至昨日，國內共計35傢銀行存款利率上浮至頂。其中興業銀行和浦發銀行僅活期存款上調20%，為0.42%。中信銀行、華夏銀行、杭州銀行整存整取利率僅一年（含）以下的整存整取利率上浮20%。而光大銀行和廣發銀行也於近期調整瞭利率，分別將3個月、6個月以及1年的整存整取利率上浮至20%。而在16傢上市銀行中，中信、平安、南京、寧波和華夏五傢上市銀行已將存款利率上浮至頂，江蘇銀行、蘇州銀行和恒豐銀行等未上市的股份制銀行也將存款利率上浮20%。此外，珠海華潤銀行整存整取利率僅兩年（含）以下的整存整取利率上浮至頂。餘下29傢銀行存款利率全檔提升20%。

??城鄉銀行和農商行：定存利率均“全檔”上浮20%

??央行利率下調之後，“上浮到頂”步調最為一致的是城鄉銀行，而且與股份制銀行不同的是，全部定存期限“全檔”上浮20%。比如，東北地區的龍江銀行，內蒙古銀行等；土融建融高雄湖內土融建融成都地區的成都農商行、攀枝花銀行、德陽銀行等；蘇杭地區的杭州銀行、杭州聯合銀行、江蘇銀行、金華銀行等。其中江蘇銀行的二年及三年存款僅存款1萬元以上可享受上浮20%存款利率。

??按照當前基準利率計算，“全檔”上浮至20%後，活期存款利率0.42，整存整取三個月、六個月、一年、兩年、三年的存款利率分別為2.82%、3.06%、3.3%、4.02%、4.8%。然而，截至昨日仍有部分城鄉銀行的利率調整文件尚未下達。廣州本土一傢城鄉銀行相關人士表示：“我們文件沒有下達，預計存款利率肯定會上調，而且上浮到頂的機會比較大。”

??國有大行：尚未跟進新屋土地貸款

??相比股份制銀行和城商銀行的積極上浮，國有大行則顯得較為淡定。記者查閱四大行的官方網站發現，四大行的活期利率依然執行0.35%，一年期、二年期、三年期、五年期的定存利率則執行3%、3.5%、4.0%和4.25%。不過值得註意的是，迫於“吸存”壓力，部分網點對於定期催款的利率也有“上浮到頂”的現象，不過是針對不同門檻的客戶。“目前一般都是執行官網公佈的定存利率，但是不排除具體到一些地區的網點和儲戶有約定，部分指定的存款可能上浮至20%。”建行一位工作人員對記者表示。

??據瞭解，廣州地區的部分建行網點有利率為3.3%的特色存款產品，但要一次性存入1萬元以上，存期為一年，且客戶要另外開存折。按當前的一年期定存基準利率為2.75計算，上浮20%則為3.3%，而除瞭這款定存產品之外，其他年限的定存並不能享受20%的上浮幅度。

??專傢：存款利息將“不降反升”

??“存款利率浮動區間放寬，上限由1.1倍提升為1.2倍，對存款的實際影響是老百姓存款的利息收益會增加。首先是中小城商行先漲利息，然後別的銀行迫於大勢也會跟進。”融360信貸分析師李立對記者表示，如果各大銀行都將存款利率上浮至20%的話，不僅高於調整前的利率，也會高於調整前最高上浮10%的利率，也就是說，“隻要銀行上浮到頂，儲戶的錢放在銀行的利息在降息之後‘不降反升’是肯定的。”

??而銀行業人士則普遍認為，此次降息很重要的一點是推進存款利率市場化，存款利率浮動區間的上限又1.1倍提升為1.2倍，各金融機構可以在此區間浮動，更有利於銀行根據市場情況來調整存款定價。

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多地按揭閘門全面收緊房產中介墊資業務興起

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近日，多地傳出個人房貸利率上升、個別城市甚至出現銀行停止受理個人房貸的消息，引發瞭社會輿論較大關註，這讓準備於年底買房的金哲心裡一咯噔：自己買房準備申請貸款，會不會受到影響？

中國證券報記者從多傢售樓處和二手房中介門店瞭解到，眼下商業銀行"錢緊"不假，但購房者的個人房貸申請仍正常受理。此外，工行、交行、民生、華夏、中信、平安等多傢銀行工作人員對記者表示，其個人房貸業務都照常進行，並沒有"停貸"一說。

但是多位銀行業和房地產中介人士對中國證券報記者證實，受到額度收緊、業務策略等多方面因素影響，目前首套房貸利率優惠的確在收窄，購房者申請到8.5折貸款利率優惠較難。如果準備貸款購房，購房者需早做準備。中國證券報記者還瞭解到，為促成交易，不少房地產中介為購房者"墊資"購房業務興起。

銀行尚未停貸

中國證券報記者走訪多個樓盤和小區瞭解到，目前並未大面積出彰化田尾土地貸款現個人房貸"停貸"現象，即使是某些"日光盤"的購房者也正常辦理瞭個人房貸的初步手續。

多傢房地產中介的工作人員告訴中國證券報記者，目前銀行信貸政策明顯收緊，但北京(樓盤)市場尚未出現銀行停貸現象，至少他們並沒有接到總公司的通知，而客戶通過他們辦理個人房貸業務正常進行。"不僅僅是北京，上海(樓盤)、深圳(樓盤)等一線城市的銀行額度都很緊張，辦理速度普遍較慢。"

而在幾傢被傳"停貸"的商業銀行中，華夏銀行(600015,股吧)北京分行個貸部負責人明確告訴中國證券報記者，目前，北京分行包括房貸在內的個貸業務仍在有序開展，不存在叫停情況，房貸業務的審查審批及放款正常進行，審查審批和放款時間都沒有變化。其首套房貸利率最低能到9折，但隻有極少數優質客戶可以獲得，絕大部分客戶能享受到基準利率。不過，該負責人透露，今年以來，華夏銀行北京分行包括房屋按揭在內的各類個人貸款業務"突飛猛進"。目前北京分行個貸餘額已突破200億元，達到212億元，而本年更是新增瞭40億元。

招商銀行北京一傢支行的個貸經理則告訴記者，"由於接近年末，信貸額度緊張，個人住房按揭貸款審批流程基本需要兩個多月，如果從現在開始申請，基本上要到明年初才能下發貸款。"

8.5折利率優惠難覓

談及對金哲這樣的首套房購房者到底有何影響，多位房地產中介和銀行業內人士證實，目前在一線城市，個人首套房貸8.5折的貸款優惠利率幾乎已經成為歷史，市場利率普遍在基準利率的9折以上，個別銀行的首套房貸執行基準利率甚至上浮。而二套房貸的貸款利率都執行基準利率上浮10%至20%。

不少銀行的個貸經理告訴中國證券報記者，雖然目前總行原則上針對個人首套房貸利率仍可提供基準利率基礎8.5折至9.5折的優惠，但實際申請過程中拿到9折利率優惠的客戶並不多。

鏈傢地產市場研究部張旭告訴記者，從近期北京地區的首套房貸利率批貸的結果來看，8.5折利率優惠占比從今年4月開始就穩步下滑，到今年9月占比為43.6%，為2012年3月以來的最低水平。"從目前的銀行口徑來看，隻有幾傢大型銀行的首套房貸利率報價維持在9折，部分銀行已上調至9.5折，甚至是基準利率。"

張旭還稱，預計年內個人房貸額度緊張的趨勢難以改變。9月數據顯示，首套房貸批貸的平均利率為5.80%，大概為基準利率的8.9折。從目前銀行的報價估計，今年11、12月份的銀行批貸後的首套房商貸的平均利率水平將會達到9.5折以上。

銀行業內人士坦言，造成個人房貸利率優惠收緊的主要原因，一方面是銀行信貸額度緊張，另一方面是目前銀行信貸額度通常也被要求更多投向中小微企業等實體經濟領域。

中介"墊資"促成交

與金哲這樣的剛需購房者一樣苦悶的還有房地產中介。鏈接地產某門店經紀人何凡告訴記者："我們團隊有好幾單都卡在銀行貸款環節。"

因此，房地產中介"墊資"業務再度興起。何凡稱，他們公司有一項業務就是為客戶"墊資"。據透露，房地產中介公司可以先借錢給購房者全款買下房產，然後購房者再將錢還給房地產公司，當然其中需要支付一定的手續費。比如，購房者完成購房手續後，可以房屋裝修的名義申請消費貸款：首先找裝修公司簽訂合同，銀行貸款轉入裝修公司賬戶後，裝修公司再把錢轉入購房者賬戶。

中國證券報記者瞭解到，為瞭促成交易，房地產中介人員奔走"籌錢"的積極性不低於購房者。因此，銀行的部分消費貸款悄然"變身"房貸早已不是什麼新鮮事。

但不少房地產業內人士坦言，借道中介"墊資"等並非"上策"，成本也相對較高，未來購房者的購買力、積極性等必然受到沖擊。交通銀行金融研究中心最新發佈的《交銀中國財富景氣指數報告》預計，房價漲勢暫難改變，特別是在領漲的一二線城市。而由於我國房價偏高，遠遠超出普通收入居民購買能力，單套住房傢庭雖然未來入市意願強烈，但當前購房意願長期處於不景氣區間。預計未來依然將有眾多購買力不足的剛需人群推遲購房計劃。

房地產中介人士提醒像金哲這類剛需購房者，如果準備貸款買房應早做準備。一般來說，年底的房貸申請會被拖到明年初新額度下來之後，屆時個人房貸申請會容易得多。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-12/07492447696.shtml

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內容來自sina新聞

央行松綁首套房認定還清首套房貸，再貸算首套

傳言多日的首套房政策放松，靴子落地。

9月30日下午，中國人民銀行、銀監會聯合發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(下稱《通知》)，指出"對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策"。

這意味著，首套房認定正式放松，樓市松綁邁入新階段，以往"認房又認貸"的首套房政策時代結束。

對此，國泰君安首席宏觀分析師任澤平認為，這是迄今為止最具力度的救市政策，照抄瞭2008-2009年救市的做法。

9月後，房地產市場傳統的"金九銀十"營銷旺季並未如約而至，遭遇瞭樓市8月數據十年最差的同時，46個限購城市，目前已有40個松綁限購，但作用非常有限。中原地產數據顯示，從9月前21天看，54個主要城市合計住宅簽約131947套，環比8月同期基本持平。

這一重磅是否真能挽救中國的房地產市場，尚待觀察。

此外，據21世紀經濟報道記者瞭解，《通知》下發後，興業銀行正研究政策，有可能對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的優質客戶，執行最低零首付政策。

"認房不認貸"如期兌現

今年以來，全國各省市地方政府已紛紛出臺地產行業支持政策，包括首套房認定政策放松、二套房政策放松等。

然而，由央行、銀監會負責的信貸政策，才是制約市場供求的關鍵因素之一，在二者未放松信貸政策的背景下，僅僅依靠地方政府的支持政策影響有限。

"四大行將出政策，放松首套房認定標準，隻要房貸貸款餘額還清都算首套房。監管層已召集幾大行開會，目前正在吹風階段，預計該政策會較快出臺。"9月22日下午，關於房貸將放松的這一傳言，在市場上不脛而走。

9月30日，這一傳言部分得到證實。

按照上述《通知》，"對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。"

這意味著，首套房認定政策正式放寬，此前首套房政策執行"認房又認貸"。

同時通知稱，"在已取消或未實施'限購'措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的傢庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。"

對於貸款購買首套普通自住房的傢庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。

2011年"國八條"規定的二套房首付比例政策為"對貸款購買第二套住房的傢庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍"。

國泰君安證券首席債券分析師徐寒飛認為，房地產需求偏弱和房地產投資下降是拖累經濟增長的重要因素，適度放松房地產貸款政策可以刺激一部分首次置業和改善型置業需求，穩住房地產市場的跌勢。

民生證券研報亦指出，"認房不認貸"如期兌現，配合住建委對普通住宅認定標準的松動，購房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。

此外，針對外地人的限貸令也迎來放松。

《通知》指出，"銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款"。

MBS能解"惜貸"之愁？

中原地產研究中心統計數據顯示，1月至8月，重點監測的全國主要54城市中，一、二、三、四線城市住宅簽約套數同比下調的幅度分別為25.5%、33.4%、15.3%和16.3%。

任澤平認為，房地產是周期之母，如果地產能軟著陸，中國經濟將增速換擋軟著陸，避免硬著陸風險。但是，由於20-50歲置業人群到達峰值，即使房市軟著陸，長期銷量投資也將下建融彰化埔心建融一個臺階。

由於執行上具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定，目前銀行負債端成本仍然較高，貨幣政策部門和監管機構如何降低銀行負債成本成為關鍵。資產證券化(MBS)或是出路之一，降息降準亦是選項，後續實施效果待觀察。

某國有大行地方支行行長也表示瞭擔憂，在目前經濟增速放緩的大背景下，銀行的"惜貸"情緒依然較濃，房貸利率低於基準的概率並不大。年初以來，該行房貸政策趨嚴，較基準還上浮瞭5%左右。

此次《通知》的亮點就在於MBS和專向金融債。

為瞭增強金融機構個人住房貸款投放能力，《通知》鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

民生證券認為，銀行綜合負債成本高，是做按揭貸款意願不足的原因之一。通過發行長期限專向金融債和MBS，可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動力，房貸利率或逐步從高點回落。建地貸款台中太平建地貸款

不過，當前政策取向是修正此前過緊政策，不宜理解為全面寬松，未來定向穩增長仍是主基調，經濟下行風險緩解，四季度債市風險加大。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-05/08172932988.shtml

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房貸松綁刺激購房者神經改善性購房需求釋放

房貸松綁刺激中產神經改善性購房需求被釋放二胎指南。

國慶前夕，"認貸不認房"的房貸新政攪動瞭前期較為溫吞的成都樓市；幾天前，成都公積金貸款再出新政，貸款門檻更低、貸款額度更高，再為成都樓市註入一劑強心針。

在房貸利率、公積金政策諸多利好因素的組合下，整個第四季度的利好消息不斷，也在刺激著購房者敏銳的神經。尤其是有改善性購房需求的中產們，首付壓力降低，積壓數年的大量二套改善性需求或將陸續釋放。新政所釋放的購房需求，可能會在2014年底迎來一個顯著的爆發。

松瞭又松

寬松房貸政策刺激樓市

國慶前夕，央行、銀監會"松綁"房貸的政策，對低迷已久的樓市起到瞭立竿見影的效果。在10月的秋季房交會上多傢房企的銷售就創下瞭紀錄：保利實現銷售1083套，總金額達到創紀錄的10.3億；綠地集團國慶7天僅住宅銷售金額達7.2億......

本月，成都公積金貸款再出新政，貸款門檻從連續繳存12個月降低為連續繳存6個月，單筆貸款額度從40萬提升至50萬，貸款結清後二套房貸款按首套房政策執行。

在這些政策利好下，成都樓市成交量上揚。今年9月，全市商品房的成交面積和成交金額都出現瞭明顯的回升趨勢，其中成交面積環比增長瞭13.3%，成交金額環比增長瞭11.8%。房貸新政出爐後的國慶大假"漲勢"更為明顯，據中原地產的數據統計，國慶期間成交量呈上升態勢，且漲幅明顯。其中，142個重點在售樓盤國慶期間共計成交3727套，整體環比上漲高達103%。

高策新源董事長廖建華表示"政策出臺確實對市場產生瞭實際推動作用，從數據看，國慶期間很多樓盤成交上揚非常明顯，一批觀望客戶也確實進入市場。"西南財經大學經濟學院副教授劉璐認為，"回暖"的主要原因是9月出現瞭一些政策面的利好，比如限購的放松等，這使擠壓的一部分購房群體集中入市，一定程度上促進瞭成交"回暖"。

樓市回暖

改善性居住需求被釋放

"當前住房需求不足並非潛在需求大幅下降，而是購房者在觀望。"交通銀行首席經濟學傢連平表示，過去執行的"認房又認貸"的房貸政策誤傷部分改善性住房需求。一方面，此前政策規定傢庭購買第二套住房需支付不低於所購房屋價格60%的首付款，同時貸款利率不得低於基準利率的1.1倍，使得改善型需求的購房能力大大降低。另一方面，此前"認房又認貸"的首套房認定政策導致有貸款歷史而名下無房的情況被認定為二套房，一些改善性需求被誤傷。

中國房地產信息集團研究中心認為， "限貸"政策調整後市場活躍度有提升在情理之中。首先，"限貸"松綁，改善性需求尤其是首次改善性需求的首付壓力降土融建融高雄路竹土融建融低，積壓數年的大量二套改善性需求開始陸續釋放；其次，一些房地產企業因利好政策也開始跟風漲價，"買漲不買跌"的心態，促使一部分觀望情緒濃厚的購房者開始"動手"。因此，二次購房房貸松綁後，換房者入市的欲望空前提高。嘉進地產總經理李昕也表示，最後一季度在政策和開發商促銷的雙重作用下，市場層面來說將會十分利好。

"以成都主城區為例，新政對準備換房的人群來說是好消息，那些面積較大的改善性樓盤可能因此受益。"四川省社科院房地產研究中心主任蔣華東認為，房貸新政對擴大消費會起到一定的刺激作用，對改善性住房的影響最大。

市場企穩

專傢認為成都樓市有回升空間

CRIC房地產信息集團研究中心認為，調整"限貸"政策，救市力度遠超市場預期，市場活躍度相應有所提升。尤其是針對改善性居住需求的購房者來說，央行新政規定瞭首付減少和利率優惠的政策使得二套房的改善性需求開始釋放。此外，市場層面的一些開發商陸續取消優惠等消息，也促進瞭購房者下單。

市場回暖，成都房價會有怎樣的變化呢？

據記者瞭解，成都多傢一線房企在年初制定的銷售計劃，截至目前都基本完成瞭前三季度的銷售業績。而在接下來的第四季度，不排除有企業因無業績壓力而提價以保證整個公司的利潤率。據瞭解，目前成都中心城區商品房成交均價為9823元/平方米，對此，劉璐表示短期內成都的房價會持續呈現膠著的態勢，不會有太大幅度的波動。

"房地產市場的爆發不會出現，房價的大起大落也不會出現。"銳理數據品牌營銷中心總經理郭潔也認為，下一步成都的房地產市場的主旋律將是"穩增長"，在成交量等方面具有回升的空間，這種回升將持續到明年春節左右。

世邦魏理仕華西區董事總經理胡港文表示，樓市是否出現真正"回暖"還有待觀察。但改善性需求被釋放是毫無疑問的，在他看來，過去長時間限購限貸的影響下，不少開發商手裡都積壓瞭很多庫存，現金流出現壓力，當下開發商會維持健康的現金流，因此未來一段時間會保持交易量上升，但房價基本持平的"量升價平"態勢。成都商報記者趙素冰

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