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資本運營 融創的喜與憂

  2013年5月23日,中國房地產業協會、中國房地產測評中心聯合發佈《2013中國房地產上市公司測評研究報告》。融創中國控股有限公司榮膺該榜單100強的第10名,更成功入選"經營績效5強"以及"資本運營5強"兩項專項排行榜。

  擴張 引入國際資本

  十年的運營,現今"資本運營5強"背後,是融創資本運作歷程的艱辛。不僅是歷程坎坷,目前融創居高不下的高負債率,也是業內諸多擔台北二胎房貸憂的主要原因。

  2003年,地產傳奇人物孫宏斌將順馳拱手讓人,12.8億元出讓55%股權,埋頭經營旗下的天津子公司融創。並以天津為基地,進軍全國重點五大區域。2007年,融創進駐北京,無錫,蘇州。融創在北京分別於20高雄梓官土地貸款07年和2008年,操作禧福匯國際社區和西山壹號院項目。

  也正是2007年,融創的資本吸納和引入才真正拉開帷幕。重點城市的佈局和進入,對於當時的一個地方公司的融創的資本鏈來說,無疑是極具挑戰性的。正因如此,在擴張的過程中融創自2007年至2009年融先後引進鼎暉、新天域、貝恩與德銀等國際知名投資者。

  投資關系建立後,他們積極參與瞭融創土地獲取等重要商業決策及發展戰略決策,而融創則分享到他們國際水平的財務及管理經驗,提高瞭自身的企業管治及內部控制。

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  • 資本運營融創的喜與憂
  • 資本運營 融創的喜與憂(1)


新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-26/14082511850.shtml
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裝璜二胎年息借貸增貸轉貸煙臺市場營銷暨建築房地產企業招聘會14日舉行

??膠東在線網4月11日訊(記者 孫宗順 通訊員 孫力偉 馮巖)煙臺市人力資源市場為瞭更好的滿足房地產和建築裝潢企業用人需求,幫助具有建築工程、規劃設計、工程監理、裝飾設計等相關專業的求職人員提供選擇就業的條件,將於4月14日舉行“煙臺市市場營銷暨建築房地產企業招聘會”。

??招聘會中有100多傢企業通過現場招聘、委托招聘和網絡招聘等形式選拔所需的各類專業技能人員,其中參加現場招聘的用人單位達70多傢,提供各

類就業崗位600個,招聘的崗位主要有施工管理員、室內裝飾設計、工程預算員、房產經紀、建築設計、營銷人員、財務會計、辦公室文員等70多個專業工種。

??煙臺市人力資源市場位於萊山區府後路2號,可乘坐7、10、17、23、52、62路公交車至人力資源市場(體育公園)站點下車。熱線電話:6291255、6291812。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2015-04-12/10305992845998257663871.shtml

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民間二胎借款570億目標基本完成 華潤加大一二線佈局提升毛利

  觀點地產網 見習編輯 何緣 華潤置地日前宣佈,其10月其共新竹峨眉土地貸款實現簽約額約58.5億元,簽約面積48.3萬平方米,較去年同期分別增長40.2%和15.9%。

  截至10月底,華潤置地2013年度累計簽約額565.6億元,累計簽約面積485.0萬平米,較去年同期分別增長35.2%和25.3%。

  如按照華潤置地年初制定的570億元全年目標計算,截至10月底其已基本達標。

  預計今年銷售額達650億

  據瞭解,今年3月15日,華潤置地於香港召開2012年度業績發佈會,其財務總監王國華表示,華潤置地2013年的全年銷售目標是570億元。

  查閱資料發現,2012年公司全年銷售額522億元,同比增長45%。2013年集團對業績的預期僅為同比增長的10%左右。

  然而,不同於集團的保守估計,中銀國際在一份報告中則指出,華潤置地有望在11月提前完成年度銷售目標,全年銷售有望達到620億至650億元。

  事實上,僅2013年上半年,華潤置地已經期內累計簽約額337.87億元,約實現全年目標六成。而前三季度累計簽約額約507億元,完成目標的88.96%。

  對於華潤置地第四季度的銷售表現,國信證券認為,公司第四季度銷售可達153億,全年可達至660億,同比增長26.4%。

  對此,招銀國際的分析師也跟觀點新媒體表示,一方面,今年華潤置地開盤的項目比較多;另一方面,縱觀今年公司單月銷售額,基本都在50億以上,所以按此保守估計,今年華潤置地全年銷售額能夠達到650億元左右。

  另外,申銀萬國在預測華潤置地的銷售前景時也認為,保守預測其今年合約銷售將增兩成至620億,明後兩年仍將保持20%以上的增速,推動2015年突破1000億元大關。

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  • 華潤加大一二線佈局提升毛利
  • 570億目標基本完成 華潤加大一二線佈局提升毛利(1)


新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-15/08583726108.shtml
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開發商拆分房款曲線漲價 住建委正研究予以規范



長沙樓市5月開盤預告

  北京一些新開樓盤通過將價格分成毛坯房和裝修兩部分的方式規避調控---

  限價時代開發商如何才能漲價?拆分房價。雖然北京住建委通過控制預售許可證的方式來幹預開發商漲價,但"兵來將擋水來土掩",開發商已經找到瞭繞過政策調控的新方法,通過拆分房價的方式既規避瞭限價措施,又實現瞭增收的目的。

  房價和裝修款分離 買房人感嘆開發商真"鬼"

  在北京房山,某大型房地產開發商五一假期的時候開出三棟住宅,由於性價比不錯,吸引瞭大量此前排隊的買房人,其中價格最便宜的7號樓基本被一掃而空。而購房者也發現,樓價出現瞭新變化,原本精裝的房子現在被分成瞭毛坯房價和裝修價格,自己需要簽訂兩份合同來買房。不少買房人感嘆,開發商真是"鬼"。

  昨日,記者來到瞭位於房山的這一項目,該項目距離城鐵房山線大學城站不遠,屬於精裝修樓盤,最近一次開盤3棟樓,戶型包括70多平方米的一居以及102平方米和108平方米的三居。在售樓處,記者看到瞭五一開盤的銷售成果,優惠最多的7號樓銷控表上幾乎都貼滿瞭認購的標簽。

  在銷控表上,樓盤的價格低得驚人,一套102平方米的三居,每平方米單價隻有約1.6萬元,總價160萬元多一點,這一價格明顯低於周邊樓盤的價格。在旁邊開的另一個毛坯樓盤,單價已經在2萬元瞭。售樓員隨後一席話解釋瞭記者的疑惑,"我們這邊隻是毛坯房的價格,因為項目是精裝修,每套房都有35萬元的裝修費用。"換句話說,整套房價格為185萬元左右,這樣算下來,這一價格就沒那麼優惠瞭。

  精裝修合同有虛高 未來如出售稅費將更多

  購買這樣類型的房產,購房者需要和開發商簽訂一個購房合同,內容是涵蓋毛坯房的合同。與此同時,買房人還需要和開發商指定的建設公司簽訂一個精裝修合同。"我們的裝修公司就是我們的承建商,且裝修合同上都會明確裝修標準等。"售樓員安撫記者不要為此擔心。雖然這一形式和以前的一份大合同不一樣,但對買房人的承諾並沒有變。

  記者詢問這一模式是否是因為住建委限價的原因,使得開發商利用毛坯房的價格去獲得預售許可證,然後再通過精裝修的方式獲得高利潤。售樓員明確表示瞭否認,並稱目前該公司的多個項目都采取瞭兩份合同的方式,這是銷售方式的改變。

  但據記者瞭解,從以往精裝修的標準來看,同類型的裝修標準大約為1000元-1500元/平方米,而現在3000元-3500元/平方米的裝修標準顯然有虛高的成分。對於這種疑問,銷售人員隻是笑而不答。

  不過,售樓員又嘗試遊說記者稱,通過房價拆分,買房人可以得到不少實惠,比如少交契稅。因為總價變低瞭35萬元,買房人的契稅基數就變成瞭160萬元,以傢庭第二套房3%契稅為例,僅這一項就可以少交1萬元。

  然而,記者隨後咨詢房地產中介後獲悉,這一稅費優惠隻是暫時的。"要是這一房屋一直居住還行,如果未來出售,這些錢又會再流出去。"根據京版國五條細則要求,二手房交易過程中要收取房屋收益的20%作為契稅。精裝拆分後購房成本被人為做低,雖然部分裝修款可以抵扣,但並不能全額計入,消費者再次出售房屋的時候就需要投入更多的稅費。

  房價拆分提高首付 開發商提供消費信貸有門檻

  房價拆分還會對買房人造成更大的現實挑戰--首付款增加,貸款額降低。如果按照原本一份購房合同,185萬元的房款,30%首付款,買房人需要一次性掏出約56萬元的首付款。但裝修和毛坯房分離後,購房人需要支付48萬元的房子首付款和35萬元的裝修款,兩者總計83萬元,對於購房人群來說,首付相當於增加瞭50%。

  對於裝修款35萬元,開發商也做瞭一些財務安排,讓一傢銀行提供消費信貸。在支付裝修款時,買房人可以辦一張信用卡,將這筆35萬元左右的裝修款安排成大額分期付款。但售樓員也坦承,雖然如此,並不是每個人的信用狀況都能夠申請到如此之高的分期額度。

  而且分期貸款的手續費和利息也是一筆不小的開銷。據記者瞭解,根據這傢商業銀行的消費貸款利率,35萬元的分期手續費加利息約3.8萬元。房山這一項目的開發商對裝修費分期產生的手續費和利息進行瞭全額補貼,但並不是所有的開發商都有如此財務安排。

  住建委已經註意此事 正研究是否對房價拆分進行規范

  從2013年3月開始,北京市住建委加強對預售許可證審批的管理。在3月全國兩會召開期間,甚至一度暫停瞭預售許可證的審批工作,這導致多傢房企推房節奏被打亂,不少房企眼看著調控越來越嚴,卻苦於拿不到預售許可證。

  3月20日後,住建委逐步恢復預售許可證審批,一些樓盤才被放行。但放行也是有條件的,一個原則就是價格偏高將不發預售許可證。

  在這一大背景下,開發商隻有兩個選擇,要麼繼續等待,要麼主動調價。預售許可證的管理立馬見效,北京開盤項目在4月大幅減少。根據第三方機構的統計民間二胎利息算法,北京市住建委總計批準22個樓盤的預售許可申請,同比下降18.5%。

  對於開發商展開房價拆分的策略,住建委內部人士則告訴記者,住建委已經註意到瞭這一現象,正在研究是否有必要對房價拆分進行規范。而對於這一現象,政府內部也存在一定的爭論,首先是現在已經通過行政手段對房價進行瞭幹預,是否還需要再度出手對市場進行限制。而也有聲音表示,如果助長此風,可能導致限價令名存實亡,房價變相反彈。不過,一位北京開發商告訴記者,"這一方式出現,不太可能是開發商的一個小聰明,背後可能更加復雜。"

  房子2胎增貸怎麼貸款比較會過件房價拆分也是無奈之舉 開發商"新招"給業主留隱患

  北京房價頻頻上漲,這給政府很大的壓力,北京由此誕生瞭全國執行國五條最嚴格的地方細則。在細則中,北京市政府明確瞭2013年的調控目標--房價與2012年相比保持穩定。但在現實執行後,監管方發現此目標充滿挑戰。

  對於開發商而言,拆分房價也是無奈之舉。一邊是市場,地價、人力頻頻上漲,各大房企都有明確的財務考核要求,另一邊是有關部門實實在在對銷售價格的限制。在這種格局下,如何找到能實現經濟利益的措施,成為眼前的關鍵。在此背景下,價格拆分便出現瞭。

  除瞭精裝價格拆分,部分項目還通過一系列桌底下的手段降低審批價格,比如降低裝修標準,將原本2000元/平方米的裝修降低為1000元/平方米,這樣就能實現和上一期開盤項目價格上的齊平。但這一方法很容易留下隱患,一旦業主入住之後,很快就會發現標準下降並引發糾紛。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-13/08383146500.shtml

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中期經濟形勢變化將令房價下行

  杭州有樓盤降價促銷,北京住宅成交量下降,一線城市房價環比漲幅持續走低,這些都是房價將下行的跡象。但這些都不能動搖"多軍"對房價上漲的信心。他們認為,房價下降隻會是個別的、短期的現象,不可能是普遍的、持續的形勢。

  支持他們信心的原因多種多樣,可以大致歸納為三個:第一,房地產與中國經濟息息相關,中國經濟長期快速增長是支持房價上漲的基本原因;第二,中國還處在快速城鎮化的過程中,人口繼續流入城市特別是大城市,對住宅的需求會隨之增長;第三,中國經濟需要房地產的支撐,地方政府的財政需要房地產支持,樓市崩盤會使中國經濟、地方財政陷入困境,政府不會允許這樣的情況發生。這三大原因確實在很長時間內支持瞭房價上漲,即使是2008年那樣的困難形勢,也隻能使房價短期下行。但是,我們要看到,現在中國經濟的中期形勢已經發生瞭改變,未來三五年,經濟增長和城鎮化都難以再支持房價繼續上行,出臺支持房價上漲政策的空間也非常有限。

  中國經濟增長已經從幾年前的超過10%降至近年的8%以下。房價持續快速上漲正是經濟增速下降的重要原因。房地產已經成瞭中國經濟的"毒瘤",吸收著中國經濟其他部分的養分:投資房地產的利潤率太高,使得實體經濟顯得無利可圖;房地產投資抬升瞭資金成本,使實體經濟無力承受;房地產價格和租金的上漲又侵蝕瞭實體經濟的一部分利潤。房地產這個"毒瘤"抑制瞭實體經濟的發展,損害瞭中國經濟快速增長的基礎,最終也會使房價上漲失去支撐。

  今後幾年,城鎮化進程也會放緩。從新型城鎮化的思路來看,當前主要是消化存量,促進農業轉移人口落戶城鎮。現在城市已經比較擁擠,"人的城鎮化"問題也沒有解決,如果人口繼續增長,會造成很多問題。一線城市、東部城市容納更多人口的空間更是有限,霧霾就是它們的承受力超過限度的表現之一。從數據來看,每年向東部地區、一線城市轉移的人口數量在減少。北京的外來常住人口2010年增加瞭90萬,而2013年隻增加瞭27萬,剛需當然也隨之減少。李克強總理在政府工作報告中指出,引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。這將進一步減少人口向東部地區、一線城市的轉移。人口流動形勢的變化,也將導致一二線城市、東部地區的樓市先於三四線城市、中西部地區崩盤。

  "多軍"的"殺手鐧"是政策,他們認為,如果樓市出現崩盤的跡象,政府一定會出手救市。但未來三五年,政策將難以對房價起到支持的作用。一方面,政府不太可能出臺大規模的刺激政策,而且,被房地產削弱瞭基礎的中國經濟也不能承受直接的刺激;另一方面,在資金壓力日漸加大的情況下,一些開發商需要增加銷量,供給減少的可能性不大。

  總之,中期經濟形勢已經發生改變,以前是支撐房價上漲的因素,而未來三五年將是壓迫房價下行的原因。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-1台新房屋二胎利率3/08162643923.shtml
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房地產企業所得稅出現負增長 三四線城市或將救市

  新北市樹林區房屋貸款房屋二胎民間二胎我省一季度國稅收入中部第一,累計征收487.3億元

  (記者 吳凌 通訊員 朱彥 冉勇 李安軍)今年一季度我省國稅收入呈現良好走勢,收入增幅快於全國國稅平均增長水平0.2個百分點,總規模居全國第八,中部六省第一,創下收入排位的最好水 平。昨日,記者從湖北省國稅局獲悉,第一季度湖北省國稅系統組織稅收收入(不含海關代征,未扣除出口退稅)487.3億元,為年度計劃的26.8%,順利 實現首季開門紅。

  "營改增"擴圍拉動第三產業發展

  省國稅局提供數據顯示,第一季度全省主要稅種收入實現全面增長。全省增值稅收入210.9億元,增長6.7%。消費稅收入158.5億元,增長7.7%。企業所得稅收入94.1億元,增長11.3%。車輛購置稅收入23.7億元,增長25.1%。

  按照產業來劃分,我省二三產業稅收增幅回升。其中第三產業提供國稅收入149.8億元,增長16.4%,增幅較同期上升8.9個百分點。"主要得益於營改增試點行業大幅擴大,金融、商業等行業較快增長。"省國稅局收入規劃核算處處長李平安介紹。

  房地產企業所得稅同比下降15%

  值得關註的是,一季度湖北省房地產企業所得稅出現負增長,入庫9.4億元,同比下降15%,為近年來少有的下降走勢。總體來看,房地產企業所得稅減收面由上年同期的21.3%上升為25.1%,減收面擴大,後期增長壓力較大。

  某權威研究機構研究總監李國政表示,從國傢統計局發佈的1至2月份全國房地產開發和銷售情況來看,前兩月全國房地產多項指標都下降厲害。湖北省除武漢、宜昌等城市行情稍微好一些,其餘城市房地產市場都不太理想,反映到稅收層面房地產企業減收就很正常瞭。

  "目前來看,房地產企業所得稅下降15%還在預料范圍內,關鍵還銀行二胎房貸利率比較怎麼貸款比較會過件要看第二季度的數據。"李國政說,如果第二季度樓市還沒開始好轉,三四線城市政府或出臺一些"救市"政策。

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-04-15/08172687815.shtml

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畢業生買房記新石傢莊人購房證明惹麻煩

  到底什麼時候才能把這房子買好?

  這是2013年6月大學畢業以來王輝一直在想的問題。大學畢業,來到石傢莊,可戶口在邢臺老傢,限購讓這個小夥子始終徘徊在門外。看瞭半年房,幾乎看遍瞭裕華區所有的樓盤項目,2014年春節終於選定瞭房子簽瞭協議,新的問題又來瞭,購房合同什麼時候能簽下來?

 &台中大甲農地貸款emsp;煩心 買房合同半年沒簽上

  王輝的生活一直沒有什麼煩心事兒,小學、中學、大學,畢業後也按照父母的規劃到瞭石傢莊--這個城市王輝此前沒有太多交集,老傢在邢臺,大學在唐山,石傢莊是父母選定的工作城市。

  傢裡不差錢,工作之後買房就成瞭父母的又一個安排,本來藥到病除的事兒沒想到讓小夥子煩心瞭一年多。

  "我爸一直說房價還要漲,趁著手裡有錢先把房子買上算瞭"王輝開始從頭說起自己的買房歷程,"看房看瞭半年,基本上裕華區每一個樓盤我都看過,我自己甚至還畫瞭張圖,每個樓盤多少錢,什麼情況我都瞭解。最終2014年春節前終於下定決心,父母也過來看瞭,當時就決定買這套房,搶在春節前簽的協議。"

  事實證明王輝很有眼光,過年後該小區房價漲瞭一千多,來不及慶幸,煩心事兒也從此開始。由於自己是外地戶口,限購這個難題橫在瞭自己面前。"手裡隻有一個購房協議,感覺總是不安全,協議沒什麼法律效力,還是想盡早的簽正式購房合同"為買房研究瞭半年多的王輝說道:"外地人需要社保或者納稅證明,這倆是真沒有,過完年單位才給上的保險,也沒有納稅證明,能夠證明我在石傢莊的恐怕隻有勞動合同跟租房合同吧。"面對限購王輝很無奈。

  畢房族買房有麻煩

  作為河北省省會,石傢莊毫無意外是一個限購城市。2011年2月19日石傢莊開始限購,細則規定:對已擁有1套住房的石傢莊市戶籍居民傢庭、能夠提供本市1年(含)以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民傢庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的石傢莊市戶籍居民傢庭、擁有1套及以上住房的非石傢莊市戶籍居民傢庭、無法提供1年(含)以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民傢庭,暫停在石傢莊市市內五區、高新區范圍內購房。

  時間轉到2014年,全國多數限購城市解除或調整瞭限購措施,但是石傢莊並未出臺限購解除的文件,限購依然深刻影響著石傢莊房地產市場。

  以王輝為例,外地人在石傢莊買房並不容易,對於工作多年的外地朋友可能購房難度並不大,有能力的人也許已經買到瞭幾套房。限購這條款也僅限於擁有社保的企業職工和有經營行為的私營業主或個體從業者,除開這兩類,如果既沒有社保又不能提供納稅證明的人,買房隻能說是奢望。

  像王輝這樣的新石傢莊人可能就更麻煩。看著房價一直在漲,盡早買房應該更省錢,同時買瞭房,也在石傢莊正式算紮瞭根,這也正是王輝父母所希望的。像他這樣的新畢業生,在2013年根本無法提供一年的社保證明,更談不上納稅證明--雖然我們購買的每一件東西裡面都包含瞭稅,但總不能拿著發票去證明自己上過稅吧--這樣的政策確實也有不近人情之處。

  最終王輝還是買瞭一套房子,裕華區的一個大盤,五證齊全的房子,趁著過年前有優惠8000入手的房子,很慶幸,春季後房子直接漲到瞭9000元。雖然項目五證齊全,但是由於王輝是被限購的外地人,沒辦法,也隻能先簽一個購房協議,心裡想著什麼時候限購解除瞭,或者自己交夠瞭一年社保再轉簽購房合同。

  購房證明?開發商都不清楚

  眼看2014年越來越多的地方解除瞭限購,王輝心裡很是煩惱,石傢莊什麼時候能有消息呢?7月底王輝一度聽說石傢莊不必再開購房證明瞭,趕緊給售樓部打電話。置業顧問告訴王輝目前一切都還是傳言,沒有任何文件證明石傢莊的具體狀態。但是業主QQ群裡的鄰居卻傳來瞭新消息,讓王輝心裡活瞭起來。

  業主QQ群裡一個鄰居告訴王輝,售樓部已經叫他去轉簽購房合同,這也是一個被限購的購房者,跟王輝同一天買的房子,不同的是這位是石傢莊戶口,之前由於傢裡已經有兩套房沒能簽購房合同。得到瞭這個消息王輝決定親自去售樓部問一問,不過置業顧問還是告訴王輝,外地戶口的購房者依舊要開具購房證明,讓他去房管局的交易窗口再去問問具體政策。

  7月底的石傢莊天氣炎熱,一路來到房管局王輝已經是汗流浹背。窗口的工作人員告訴王輝,現在已經不用再開具購房證明,至於有什麼是房貸二胎缺錢急用哪裡借錢沒有明確文件--還是沒有。

  如果石傢莊限購真的取消瞭,什麼時候能見到正式文件呢?有瞭正式的文件,也不用來回往返瞭。

  再度返回售樓部,置業顧問隻能尷尬的笑笑,表示確實還是沒有收到任何新的通知,沒有詳細的細則,好多事情還是不明確,隻能說限購還是照舊進行,您這個購房合同還是要等一等。

  有長期工作是不是就能算石傢莊人?

  王輝大學裡學的行政管理學,對於限購也有自己的想法。

  按照王輝的想法,對於像他們這樣的畢業生或者說新石傢莊人,有正式工作或者說有租房的合同,能夠證明他們將在石傢莊常住,這就應該說明他們不是想在石傢莊"撈一把就走"的外地投資客,他們應當不屬於限購對象。"我也看過不少書,限購應該是限制樓市投機,我們這有的不是投資客,買房都是自己住,屬於被限購誤傷瞭。"現在王輝談起買房子也頭頭是道。

  王輝認為,很多外地人並沒有在石傢莊辦理社保,這也說明社保覆蓋范圍有一些問題,是改革的一個方向,如果說能夠提供諸如中長期勞動合同,說明有意在石傢莊長期工作,或者能夠拿出來一年以上的租房合同,那麼這些人就應該有機會成為真正的新石傢莊人,特別是對於應屆畢業生買房者很重要,即便不能按照石傢莊本地居民看待,也不應如臨大敵的被認為是外地投資客,需要時時盯防。

  說到限購,王輝認為既然全國這麼多地方都解除瞭,那麼石傢莊應該也能夠解除吧,即使不是現在。他曾經去過號稱鬼城的常州,說那裡當真是遍地在蓋樓,有人說那裡沒人住的新房可能比當地傢庭數量都多,在那沒有限購的概念。

  2013年到2014年,買房走到瞭第二個年頭,花瞭一年時間,到現在還是沒有簽下來購房合同,王輝雖然對年初買房成功躲過房價上漲感到欣喜,但也為限購而煩心。王輝說他每天都在關註著新聞,也隨時等待著置業顧問的電話,等著石傢莊限購取消,能夠拿到最終的購房合同。(按照受訪者要求,文中"王輝"系化名)

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-05/17534348500.shtml
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苗栗南庄農地貸款樓市救市政策第二波來襲 房價高低要算民生賬





  算賬也分大帳小賬

  今天我來做做會計的活,算算賬。國內成品油今天起調價,汽柴油每升降0.07元和0.08元。別小看這7分8分,這可是成品油價史上首次"五連降"。我們不僅要算表面上的經濟賬,還要算背後的民生賬。

  這麼一看,你就知道瞭,算賬也有大帳小賬之分,所謂小賬,就是價格的漲漲跌跌,朝潮朝落,大帳則是民生賬、民心賬、社會效益帳。

  虛報財政收入打錯瞭算盤

  虛報財政收入這事就打錯瞭算盤。新華網報道,審計署今年在對東北某鎮審計時發現:2013年全鎮實際財政收入156萬元,卻虛報為1690萬元,虛增16.24倍,數量驚人。這樣一個全市經濟總量墊底的鄉鎮,虛報財政收入後,排名有瞭明顯提升。

  我早說過,註水的政績背後必是縮水的民生。這樣扭曲的政績,算的是個人的小九九,不僅是算小賬,也明顯是在算假賬,哪裡有算大帳的觀念?

  房價高低要算民生賬

  房價的糊塗賬也要算個清楚。媒體報道,不管你樂意還是不樂意,以松綁限貸為主要特征的房地產市場救市政策第二波已經開始瞭。更詭異的是,"二套房"的標準,這些年裡,有時"認貸不認房",有時"認房又認貸",有時"認房不認貸",儼然成瞭"任人裝扮的小姑娘"。

  財經網一針見血指出,說是"經濟過熱時,我們擔心樓市泡沫破裂,限貸、限購等措施一環緊扣一環,而樓市一旦開始調整,救市措施就接二連三出臺,擠泡沫和保民生很快被拋到瞭腦後。從2003年到現在,十幾年的房地產調控政策更多的是在為經濟增長保駕護航,控房價保民生已經淪為瞭保增長下的附屬品。"

  老馬以為,這裡面體現出的土地財政沖動,或者長官意志,很明顯算的是價格賬的小賬,更大的民生賬卻算得糊塗,實在遺憾,以至於,連標準都成瞭手裡的橡皮泥,隨意揉捏。有媒體報道,"二套房"認定標準隨意變動,市場和公信力"很受傷"。是啊,算小賬,算盤珠子打得再響,計算器用得再溜,表格用得再精明,不算本事;要算大帳,從市場從民生從長遠來想問題才算高明。

  禁景區開會算的是民心賬

  那麼,怎麼算才合適?昨天,中共中央辦公廳、國務院辦公廳一紙通知,被街談巷議,21個風景名勝區成為各級黨政機關會議召開"禁區"。大傢近乎"一邊倒"的點贊,當然,也有人提出,"會不會影響旅遊發展",合不合算的問題。

  我看到東方網算瞭一筆賬,據2011年發佈的《中國會議藍皮書》顯示,全國每年舉辦各種會議多達幾千萬個,會議經濟產值近萬億元。杜絕不必要的會議浪費,可為改善民生提供更為豐富的資金經費來源。這會是一筆惠及百姓的民生賬!更為重要的是,公款消費、奢靡之風為人痛恨,在"八項規定"日漸深入人心的時下,及時推出景區開會禁令,這難道不是更有意義的一筆民心賬嗎?

  我補充一點,未見得在景區開會,都是去腐敗去瞭,但是瓜田李下,防微杜漸還是必要的。"湖北醫改試點:嚴禁院長薪酬與醫院收入掛鉤"也可以這麼看。看上去,改變的是薪酬發放方式,其實這背後制度效益的大賬,還有社會效益的大賬。的確值得嘗試!

  企業傢"跳樓"要算信心賬房屋利率

  此時,浙江閏土股份有限公司董事長阮加根墜樓身亡,就顯得沉重一些。媒體報道,出事前十天內,他分四次減持公司股票3600萬股,累計套現6.66億元。這一數值,正好是公司2014年上半年的凈利潤。

  套現6.66億元,不是小數目,但跟一條生命比起來,跟民營企業的困境相比,也還算是一個小賬。這些年來,因為生存艱難,資金鏈斷裂,很多企業老板跳樓,跑路的更多。他們是怎麼想的呢?《經濟參考報》記者回訪2011年溫州"跑路潮"中的多名影響較大的"跑路回歸"企業主後發現,企業主"跑路"的直接誘因是"無知"、"無策"、"恐懼",說當時不知該如何處置突如其來的巨額債務擠兌而產生的極端恐懼感。對企業傢來說,此時我們要算一筆信心賬,不僅要活下去,還要活得好。

  信心是諸多變量的執牛耳者

  何以突破困境呢?馬雲有一句話讓人印象深刻:"今天很黑暗,明天很黑暗,後天就是光明,大部分人都死在黎明前一晚。"

  在老馬看來,帶你殺出重圍的必是信心,我在《保衛財富》一書中也提到,"在影響重大經濟事件的個人情感因素中,信心是諸多變量的執牛耳者"。否極泰來,你要相信危難當中潛藏著轉機,你要相信黑暗過去必是黎明。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-30/08562930065.shtml

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內容來自sina新聞

調查稱去年半數國人收入增加 吃飯成中國人最大開銷

  與國人在2012年的花銷相比,2013年公眾用於儲蓄的錢更多瞭,花在社交應酬方面的錢更多瞭,在文化娛樂休閑消費方面的開銷也更大瞭。"

  還有觀點認為,最近召開的十八屆三中全會,很可能是中國期盼已久的從生產型經濟向消費型經濟轉型的重要臨界點,中國經濟也將迎來消費崛起。

  2014中國消費小康指數:82.0

  年入4-6萬者最多中國人掙的錢都吃瞭?

  收入在最大程度上影響到國人的消費結構和水平,2013年全年,年收入在4萬元至6萬元之間的人最多,五成人的月收入有所增加,日常飲食成為中國人的最大開銷,十八屆三中全會強調消費者更多的自主選擇權,中國經濟正經歷一個消費崛起的時代,從生產型經濟向消費型經濟的轉型值得期待

  文|《小康》雜志中國全面小康研究中心 鄂璠

  影響消費的"大管傢":收入水平

  "又到年底瞭,又快過春節瞭,我真是既心疼又頭疼。"在雲南大理從事旅遊工作的鄒凱說,他心疼的原因是,手機軟件"記賬本"上顯示的年度花銷又超出瞭他的預期范疇,而即將到來的春節,又是下一個年度的"第一筆大支出",不僅回傢過年的購物計劃讓他想起來就頭疼,更頭疼的是還要考慮如何應付父母親戚們的輪番"逼婚"。

  在鄒凱看來,結婚意味著更多的消費,而過多的消費會讓他有不安全感,他覺得隻有把掙來的錢交給銀行保管,存起來,才最保險。

  因此,鄒凱給自己制定瞭比較嚴格的"掙錢攻略"--隻要是和旅遊相關的活,能掙錢,不犯法,就"接活",哪怕累點也無所謂;他還有自己的一套"消費守則"--隻給自己買必須要用的東西,對自己能省就省,對傢人尤其是父母要好,孝敬的錢不能省,交朋友的錢要有選擇,值得的"人情消費"咬牙跺腳也要出,至於戀愛消費,還是等到30歲以後再考慮吧。

  鄒凱把這稱之為自己的"攻守法寶",有瞭這套法寶後,每年年底一"算賬",收支盡在鄒凱的掌中。盡管近幾年因為工作上要"交朋友"的需要,消費支出總超出想象,但好在超出的額度並不過分:自由支配的消費支出占收入的比例能夠大體保持在10%~30%。

  向《小康》記者講述瞭自己的消費故事後,鄒凱好奇地問記者,是不是自己太摳門瞭。其實,並不能說鄒凱的消費支出少就是摳門,"2014中國消費小康指數"調查顯示,雖然有2.3%的人"月光",3.9%的人消費支出占收入比例達到瞭90%以上,還有26.2%的人消費支出占收入比例在50%~90%之間;但是像鄒凱一樣,自由支配的消費支出占收入的比例大約為10%~30%的人占比達到瞭三成,為30.2%,僅比自由支配的消費支出占收入的比例大約為30%~50%的人低瞭3.3個百分點;還有4%的人比鄒凱們還要節儉,消費支出尚不到收入的10%。

  對中國人而言,是什麼影響瞭他們的消費結構和消費水平?"2014中國消費小康指數"調查發現,最大的因素是收入,在參加調查的受訪人群中,六成人表示收入會影響到自己的消費結構和水平。另外,社會保障、傢庭、工作等也都會對國人的消費產生影響。

  而相對比較節儉的鄒凱也表示,自己有些"摳門"的最主要原因還是"收入水平太低瞭"。

  五成人月收入有所增加

  2013年年底,《小康》雜志聯合清華大學媒介調查實驗室,並會同有關專傢及機構,在全國范圍內開展瞭"2014中國消費小康指數"調查,本次調查采用瞭基於實名制的OopsQ智能網絡調研平臺,為保證樣本的代表性,此次調查樣本框的確定兼顧性別、年齡段、受教育程度、職業等分佈,調查置信度水平在95%以上,可將估計誤差控制在3.2%。經過對調查結果進行加權處理,並參照國傢有關部門的監測統計數據和大量社會信息,得出本年度"中國消費小康指數"為82.0,比上年提高1.1。

  "中國消費小康指數"從民眾消費觀念狀況、民眾對消費小康滿意度、消費環境狀況、消費政策和消費結構等五個方面來進行測量,這五個方面的指數分別為74.4、81.1、76.3、91.5和82.1分,比上年分別增加1.9、0.9、1.2、0.1和2.0分。

  "2014中國消費小康指數"還對中國人的總體收入情況進行瞭調查,"2013年全年,您的年收入有多少?"結果顯示,年入4萬元-6萬元(含6萬)者最多,占比為20.3%;其次是年入2萬元-4萬元(含4萬)者,占比17.0%;再次是年入6萬元-8萬元(含8萬)者,占比14.8%;年入8萬元-10萬元(含10萬)以及年入10萬元-12萬元(含12萬)的受訪者占比也都達到瞭一成,分別為12.8%和10.4%。其餘收入段的受訪者占比則都比較少。

  相對於2013年初,過半受訪者(56.5%)的月收入有所增加,其中6.7%的人收入有瞭大幅提高,當然絕大多數人(49.8%)的收入還隻是略有增加,9.6%的人月收入有瞭不同幅度的減少,其餘34%的人月收入則沒有變化,仍然保持瞭和2013年年初同樣的水平。

  2012年,黨的十八大報告提出,要千方百計增加居民收入,深化收入分配制度改革,實現發展成果由人民共享。2013年初,國務院批轉發展改革委、財政部、人力資源和社會保障部制定的《關於深化收入分配制度改革的若幹意見》,要求各地區、各部門認真貫徹執行。

  收入分配改革雖然提速瞭,但商務部國際貿易經濟合作研究院消費經濟研究部副主任趙萍指出,收入分配改革政策出臺之後,在消費方面並沒有立竿見影得到體現。"目前看來,收入對消費增長的拉動變化還並不太明顯,主要有兩個方面的原因。"趙萍進一步解釋說,"一是對於人們直接收入的增長,特別是工薪收入的增長,作用並沒有顯現出來。因為2013年以來,我們國傢尤其是城鎮居民人均收入增長速度是低於GDP增長速度的,並沒有實現兩個同步,所以直接收入的增長表現不太明顯,因此對消費的作用效果不明顯。二是在社會保障體制、社會保障制度改革方面,動作是比較大的,但是因為社會保障制度改革更多是消費制度環境方面的一些舉措,它更多屬於長效機制方面的內容,因此在短期內對於消費增長的表現作用並不會太過明顯。"

  2013年12月15日,國傢發展和改革委員會主任徐紹史在全國發展和改革工作會議上表示,為充分發掘消費潛力,2014年要增強居民消費能力、培育新的消費熱點、改善消費環境。為此,發展改革委將協調推進深化收入分配制度改革相關實施細則的出臺,努力增加城鄉居民特別是低收入群體收入。

  多年來堅持社會分層和消費社會學研究的北京工業大學人文社會科學學院社會學系副教授趙衛華告訴《小康》記者,中高收入人群比例在我國相對太小瞭,貧富差距太大,農民、農民工這兩個群體的收入還很低,比例卻很大。社會中占人口大多數的群體消費能力不足、消費實力上不去,我國從宏觀上啟動消費就很困難。在趙衛華看來,收入分配制度改革,政府首先要做的是規范現有的收入分配,把高收入群體的收入規范化、透明化,而不是單純地漲工資,因為大部分非公就業人員並不能從直企業貸款利率接的漲工資政策中受益。其次是推進公共服務均等化。而且,縮小收入差距,不僅僅是收入分配政策,更重要的是發展的問題。"收入分配改革有賴於發展,如果沒有發展,很難推進平衡。還是要在發展中推進收入分配的公平化,推進收入分配制度改革,縮小貧富差距。"

  那麼在公眾看來,收入分配制度改革最需要做的是什麼呢?《小康》調查顯示,公眾將"加快壟斷行業收入分配制度改革"排在瞭首位,其次是"遏制權力腐敗,打擊灰色收入",再次是"規范分配秩序"。

  不過,對於未來的收入增長情況,中國公眾普遍充滿瞭信心,67.2%的人堅信在2014年,自己的收入會增加;27.1%的人認為自己的收入會和2013年保持著同等水平;隻有5.8%的人對自己來年的收入"不樂觀"。

  日常飲食:消費的"集中營"

  在鄒凱的消費"攻守法寶"中,他說最難省下的一大筆錢都花在飲土融彰化永靖土融食消費上瞭,"再怎麼省,也要保證一天三餐,還要保證飲食衛生和安全,所以對這部分錢隻能'睜一隻眼閉一隻眼'瞭。況且,在人情消費中,很大一部分也都要花在吃上。"

  大部分月收入都被"吃"掉瞭的感覺,不僅僅鄒凱有,在參與"2014中國消費小康指數"調查的受訪者中,多達七成人表示,自己每個月收入的最大開銷都用在瞭日常飲食上。

  "每月飲食開銷最大還是小事情,關鍵是,食品價格總是在上漲,現在去趟菜市場,都要拿上100元錢,買點水果十幾塊錢就沒瞭,飲食開銷不僅僅成瞭消費的'集中營',還越來越逼近於'無底洞'瞭。"生活在北京的馬玲無奈地說。

  其實,在一年前的"2013中國消費小康指數"調查時,就有多達六成人稱,收入大多花在瞭日常飲食上,而2013年以來,不僅僅是北京這樣的一線城市食品價格在上漲,在成都、蘭州、銀川、柳州等二三線城市,不少市民也都感到瞭食品價格上漲的壓力。在物價上漲面前,78.5%的人表示,自己的消費計劃會受到不同程度的影響。

  除瞭日常飲食之外,國人在2013年的收入還都流向瞭哪些領域?《小康》調查發現,購買基本生活用品是國人收入的第二大用途,儲蓄是國人收入的第三大用途,緊隨其後的是服裝服飾、子女的養育教育、社交應酬、住房、文化娛樂休閑消費等等。

  與國人在2012年的花銷相比,2013年公眾用於儲蓄的錢更多瞭,花在社交應酬方面的錢更多瞭,在文化娛樂休閑消費方面的開銷也更大瞭。

  一線城市市民更重品牌

  九成人有網絡購物習慣

  物價上漲,收入被"吞",在既要消費又要攢錢的雙重壓力下,你會關註打折或促銷信息嗎?面對這個問題,隻有4.1%的人回答"不會",還有三成人對此保持中立態度,冷靜地表示"要看具體情況",另外六成人則表示"會"。

  價格,總會在不同程度上影響著每個消費者的購買行為。

  在影響國人購買行為的因素中,價格因素高居榜首,75.7%的人表示此因素會影響自己的購買行為;質量因素位居第二,70.3%的人在消費時會受此因素影響;功能因素排名第三,接下來依次是品牌、服務、款式、個人喜好、購物環境、產地等。

  小康》聯合觸動傳媒在北京、上海、廣州、深圳這四大一線城市的38000輛出租車上的調查結果發現,一線城市的消費者更看重品牌,在參與調查的95499名乘客中,共有18295人表示自己的購買行為會受到品牌因素影響,品牌在影響一線城市消費者的購買行為因素中排名第三,排在前兩位的因素仍然是價格和質量。

  在平時的消費中,大部分國人在購買單件價格約1000元以上的商品時,就會提前準備或和傢裡人商量;在日常購物中,45.3%的人使用現金的頻率最高,41.6%的人使用信用卡的頻率最高,13.1%的人使用現金和信用卡的頻率基本相當;在消費習慣上,高達95.3%的受訪者表示自己有網絡購物的習慣。

  在有網購習慣的受訪者中,大部分人認為電商大戰能給消費者帶來實際利益。趙衛華也認為,電商大戰給消費者帶來的實際利益還是比較大的,2013年"雙十一"的時候,正好傢裡的抽油煙機壞瞭,於是她就在網上"搶購"瞭一臺,比平時購買便宜瞭將近兩百元錢。在趙衛華看來,網絡消費的力量非常強大,對消費轉型的推動力也非常大,原來的購物受制於地理空間,而網絡購物不存在這些問題,尤其是有些品牌,在二線、三線、四線城市的普及,就是通過網絡購物實現的,"所以網絡對於推進整個社會的消費一體化會帶來很大的影響。"趙衛華感慨道,"信息技術、電子商務的發展太快瞭,技術進步對人們生活和消費的改變讓人無法想象。尤其是4G、物聯網的出現,讓更多人的消費門檻變低瞭,這對推動下一步中國的消費升級或者從生產型經濟向消費型經濟轉型,是一個很大的力量。"

  在幾傢著名的網絡消費平臺中,這些習慣於網購的消費者們對誰的印象最好呢?《小康》調查顯示,排在首位的是天貓,其次是淘寶,再次是京東。

  當然,網絡購物也有讓消費者擔憂的一面,對於交易安全問題,42.4%的受訪者表示會"偶爾有點擔心",36.1%的受訪者表示會"比較擔心",9.3%的受訪者表示會"非常擔心";在網購時,四成人遇到過"實際貨物與效果圖或描述嚴重不符"的問題,遇到過"商品質量沒有保證"、"物品在快遞、物流過程中有損壞"、"退換貨物時商傢態度消極、交涉時間長"等問題的消費者也很多;這些有網購習慣的消費者一致認為,在網上購買東西,最沒有保障的五大類商品就是:珠寶飾品/手表眼鏡、醫藥保健、化妝品、手機數碼和食品。

  中國經濟將迎來消費崛起?

  關於消費,十八屆三中全會的《決定》指出,"建設統一開放、競爭有序的市場體系,是使市場在資源配置中起決定性作用的基礎。必須加快形成企業自主經營、公平競爭,消費者自由選擇、自主消費,商品和要素自由流動、平等交換的現代市場體系,著力清除市場壁壘,提高資源配置效率和公平性。"

  "這樣的表述強調瞭消費者更多的自主選擇權,再有就是商品和要素的自由流動,還有平等交換。"趙萍分析認為,十八屆三中全會這樣的提法是從建立全國統一大市場這樣的角度來看消費問題,"消費本身是需求層面的東西,消費發展的好壞除瞭與需求相關的因素有關系外,也和供給層面有直接關系。尤其在現代社會,消費受供給的影響不是特別明顯,因為已經形成瞭買方市場的格局,但即便是在這樣的情況下,商品消費也面臨著供需結構不合理的問題,所以從建立全國統一大市場的角度來說,至少它是從供給方面來強調如何從供給的數量、結構及便利性方面來保障消費者能夠買到價格合適的商品。"

  十八屆三中全會還強調瞭消費者的自主選擇權,趙萍解釋稱,"其實市場經濟就是一個消費者的主權經濟,在市場經濟條件下消費者為什麼會被稱為'上帝'?這是因為消費者的消費意願、消費傾向直接決定著整個市場的走勢。因此十八屆三中全會特別強調瞭消費者自主選擇權。其實就是想從消費者的角度來明確市場經濟當中的消費者在市場中的地位。如果能夠保證消費者在市場中的這種至高無上的地位,也就能夠充分發揮市場在資源配置中的決定性作用,也就是說消費者主權是市場在資源配置中的決定性作用的重要前提,也是必要的條件。"

  還有觀點認為,最近召開的十八屆三中全會,很可能是中國期盼已久的從生產型經濟向消費型經濟轉型的重要臨界點,中國經濟也將迎來消費崛起。

  對於這樣的觀點,趙萍並不完全贊同,在她看來,中國經濟不是正迎來消費崛起,而是正在崛起,隻不過在崛起的過程當中可能會有一些波折。趙萍註意到,雖然2013年中國消費貢獻率是低於投資貢獻率的,但國傢並沒有像往年一樣出臺直接刺激消費的短期政策,而是在制度安排上動作比較多,例如"寬帶中國"戰略和"4G網絡"時代的開啟,以及加強社會保障、遏制三公消費、提倡節約、反對浪費等等政策,都是在從消費的制度、環境方面來打造更有利於消費增長的制度環境。"這些制度、環境的保障,對於消費增長來說會產生一個長期的效應,等這個長效機制形成之後,消費增長的外部環境就會比以前更好,消費的地位也會進一步提升。"

  趙衛華特別提到瞭中央對於"厲行節約、反對浪費"的倡導,在她看來,這個政策雖然不是直接的收入分配改革,但是能夠起到很好的示范作用,能夠對改革起到很有利的正向推動作用。

  趙衛華說,從長期趨勢來看,她比較贊同"中國經濟將迎來消費崛起"的觀點,但是要真正崛起,有些政策以及消費環境還需要大力改善。"關鍵是我們的經濟結構、社會結構還不太協調。"不過,對於中國期盼已久的從生產型經濟向消費型經濟的轉型,趙衛華仍然很期待,"最重要的一點是國傢在扶持中小企業的發展,就是發展實體經濟,向中小企業傾斜,消除企業的不平等。而中小企業、民營經濟的發展對擴大就業、促進農村勞動力轉移、推進收入分配公平化都會帶來很大影響。此外,提高社保覆蓋率、提高保障水平等民生政策,對於推動中低收入階層群體的消費升級也會有很大的幫助。"

  2013年12月12日至13日,中央城鎮化工作會議在北京舉行,會議提出瞭推進城鎮化的6項主要任務。"這次是公開召開的第一次中央城鎮化工作會議。"湖北省統計局副局長葉青認為,"而城鎮化將是新一屆政府拉動內需的重要方式。"在葉青看來,內需應該成為拉動中國經濟的重要力量,而且拉動內需的主要空間在中西部。葉青建議,拉動內需、擴大消費,一是要把更多的錢給中低收入者,縮小貧富差距,幫助中低收入者提高消費能力;二是要適當調整對消費的限制措施,例如限制購房、購車的政策要適時調整。

  "要讓每個中國人都享有基本的消費權,對於像住在地下井十多年、二十年那樣的消費能力不夠的人,政府有責任去幫助他們。"葉青呼籲道,"我們'要消費,但不要浪費'做到這點,就夠瞭。但不光是每個傢庭要做到這一點,各個機關單位、社會團體,也都要做到這一點。"

  (感謝國傢統計局統計科學研究所研究室主任呂慶喆提供的支持。清華大學媒介調查實驗室研究員王知凡對本文亦有貢獻)



新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-01-07/17172569762.shtml
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