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接下來的事情就變得順理成章瞭，中央別墅區的提出不僅迅速地提升瞭整個區域價值，還成為瞭吸引周邊優質項目主動靠攏的吸鐵石。標志性的變化是，區域內的土地價值連年攀升，而原本不在中央別墅區定義內的朝陽，也開始主動向順義靠攏。
這些人帶來瞭外銷房地產市場的繁榮，但97年以後到非典之前，中央別墅區的購買人群開始出現變化，開始有海龜和國內的客群購買中央別墅區的房子，"租客不變，但是業主身份開始有變化瞭，97年金融危機，國外經濟形勢不好，所以他們在中央別墅區的投資行為減弱瞭。"
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在這個時期，2002年對於劉東個人來說具有標簽意義，這一年，他借由優山美地和萊蒙湖兩個自己操盤的項目，成功推出瞭"中央別墅區"這個概念。
區域吸鐵石
新浪樂居訊(記者 邱瑟)從去年9月至今年2月底，朝陽區孫河板塊幾宗土地出讓如期而至，而龍湖以14.7億元拿下的孫河板塊首宗地塊，一舉拉開瞭中央別墅區第四時代序幕，中央別墅區再次成為市場的關註熱點。
孫河地塊的出讓，已經讓京城最老的別墅聚集區--中央別墅區一腳跨入瞭新紀元，這個京城東北溫榆河與機場高速路相交圍合而成的區域，經過20年的發展，由1991年一個赴港招商引資項目發端，經歷天竺、大湖、後沙峪四個時期，正式進入孫河時代。
根據公開數據顯示，截至1997年，全國跨國公司共有3.7萬多傢母公司和20萬傢國外子公司或分公司，其中在京註冊的三資企業逐年上升，從1992年的2175傢迅速增長到1994年的10033傢，再到1996年的12621傢，而長期居留北京的外商人數已經達到瞭五、六十萬人。
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1992年，北京市外銷房地產正式開始啟動。也是在當年，北京外銷001號房--麗京花園別墅出世，掀起瞭溫榆河畔別墅的開發熱潮，為中央別墅區打下瞭奠基。
漫漫二十年，中央別墅區的故事已經幾乎可以寫成瞭一本書，為此，新浪樂居邀請這個京城最早的別墅聚集區真正的操盤手--東匯置地投資管理有限公司總裁劉東，以自己的親身見聞揭秘高端別墅群變遷史。
"我們就像是給政府規劃起瞭個外號，易於傳播，有品質感。"劉東戲稱。
劉東說，這個概念真正被承認瞭，是在順義政府工作報告中第一次出現瞭"中央別墅區"的說法，彼時，政府正式明確"溫榆河生態走廊"計劃，而距離溫榆河畔出現的第一個別墅項目，已經整整10年。
"92年到97年是中央別墅區發展的第一個時期，以純租為特點，客群都是外國人、海外華人和港澳臺同胞，北京本地人沒有能力、同時也沒有魄力去購買當時外銷的房子。"劉東說，由於92年左右中國特定的政治經濟環境因素，臨近機場的天竺版塊被歷史選中作為外銷項目的起點。
"這麼做開發商之前也質疑過，等於替別人花錢包裝，開發商不願意以一己之力做這個事情，但後面的發展證實，這裡成為瞭北京乃至全國最受矚目的一個別墅區，是一個非常成功的案例。我覺得，中央別墅區對於項目來講意義是有的，但是對於一個城市的貢獻來講，我更為自豪。"劉東到現在回憶起來還是意猶未盡。
由於"中央"二字，中央別墅區的推廣受到瞭不少阻攔，"我們第一次提到中央別墅區的時候被勒令掉瞭，工商局說中央隻有一個，你想幹什麼？但我想，北京別墅未來的發展就要有一個中央別墅區的概念，不是中央指令的，而是自發形成的，所以通過迂回的方式我們終於把這個概念打出來瞭。"
為什麼是中央別墅區？
"當時的國際環境對中國的政治穩定性是持有懷疑態度的，所以老外會去找離機場特別近的地方，就是為瞭好跑路，離市中心近的別墅反而沒有人買。"劉東表示，這一時期的別墅以承租為主，92-97年剛好處於中國改革開放的重要時期，外資企業逐日增多，成為主要的客群，"那時候基本上所有的租客房主是見不到的，全部由公司代為簽約和付款，比如IBM、SIMENS這些大公司，每個月錢自動從海外的賬戶匯到香港的賬戶上，對於當年的北京人來說，那裡是一個神秘的所在。"
隨後，該板塊土地價值得到快速攀升，四宗土地的出讓，前後吸引瞭龍湖、萬科、保利、融創、招商、泰禾、九龍倉、首開、懋源等累計40傢開發商競相角逐。僅僅過去不到6個月的時間，泰禾拿下的孫河板塊第二宗土地，樓面價已經被推高至2.9萬元/平米，而龍湖拿地之時樓面價僅約2萬元/平米。
根據北京市房產局有關統計，截至1997年，北京共批準外銷項目近200個，其中可上市預售面積超過700萬平方米，僅別墅項目共計120多萬平方米，而由香港人投資的項目就占瞭70%。當時香港最大的幾傢房地產公司都開始投資北京房地產，包括新鴻基、恒基、長實、九龍倉、新世界等香港前五大地產商，同時還有其他大的集團公司，比如嘉裡、力寶。
中央別墅區土地價格快速上漲讓劉東記憶猶新，"我印象特別深，2002年我們做萊蒙湖別墅的時候，這的地價比朝陽區便宜，35萬一畝；但一年之內土地再轉讓的過程中，漲到瞭120萬；又隔一年，龍湖拿地就已經變成瞭285萬一畝瞭；再到09年，大龍地產在天竺創瞭一個起拍價格、樓面價和成交總價三科地王"。
名聲日隆，許多項目在推廣的過程中開始紛紛使用"中央別墅區"的名號。次年，中央別墅區已經擴展至機場高速路與溫榆河相交的三角區；而隨著五、六環路的通車和機場高速路南段的修建，中央別墅區再次擴圍至楊林、北皋地區；如今，隨著京承高速的通車以及機場高速北線的擴建，中央別墅區沿溫榆河向西北、東南兩個方向延伸，上延至立湯路區域，下至朝陽一創業貸款率利最低銀行二胎年息帶。
"我們當時提出瞭概念，你需要包裝，其實別墅樓盤更多更集中的區域，讓這個區域的品牌度，知名度可以抗衡朝陽區，而且當時我們斷言，如果這個包裝成功，我相信朝陽區的別墅開發商會同樣說我是中央別墅區。觀唐這個項目出來的時候最明顯，他們宣傳說我是中央別墅區，這就是對一個區域包裝的重要性，可惜這個事情沒能夠註冊專利。"劉東笑稱。
"這是一招鮮"，劉東說中央別墅區的集成效應也正證明瞭其難以取代的區域價值，"它從一開始就被當成大款傍，甭管多遠，都說自己是中央別墅區，也有項目曾經不服氣，但市場的反映告訴你，宣傳中央別墅區比什麼都管用，這就是區域價值"。
事實上，除瞭特殊的時代背景造就瞭中央別墅區，但該區域原本的環境資源以及隨後跟進的交通、教育等配套也使得區域發展歷久彌堅。
政府斥資15億元對溫榆河治理進一步優化瞭區域環境，而京承高速、機場北線和輕軌的建成開通，進一步拉近瞭中央別墅區和城中心的距離，容納30萬人口的國際空港城的規劃、新國展的進駐、地鐵M15號的修建，也給這個區域帶來瞭更多的機會和人流。
對於中央別墅區的發展前景，劉東抱著看好的態度，他說，中央別墅區是水源和空氣進入北京的方向，僅次於國傢級4A保護區，再加上20年發展起來的教育、交通配套資源，讓中央別墅區區別於北京新生的別墅聚集區域，而從去年到今年出讓的四宗孫河地塊，正是中央別墅區重回市場聚焦中心的先兆。
專訪中央別墅區開拓者劉東解密高端別墅群變遷史
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-22/11391972685.shtml
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