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??5年後將沒有重資產項目
??萬達為什麼要做輕資產？王健林表示，房地產高利潤時代已經過去，重資產模式雖然還能發展，但難度在加大，要快速擴大建融雲林北港建融規模，就要轉型輕資產。
??相對於一二線城市天價的土地、已經過熱的市場，三四線城市土地價格相對便宜，現在去還能選到中心地段。按照萬達的經驗，一個四五十萬人口的三四線城市，完全能承載一個大型萬達廣場，而且這裡消費者的忠誠度往往更高。“三四線城市房價租金有那麼高嗎？”王健林說，這種普遍的質疑是對不動產的不理解。不動產最核心的指標不是房價和單平方米租金高低，而是租金回報比，一個項目每年收取的租金，扣除各種稅費後，除以項目投資來看回報率高低。從租金回報比看，一二線城市可能不如三四線城市項目，因為地價更貴、投資更大。
??管理模式的改變
??按照萬達的目標，在未來5年內，萬達將把現有的7000萬平米銷售物業完全轉化為輕資產項目，萬達商業地產將完全去房地產化，轉型為一傢商業投資服務企業，類似於酒店管理公司。同時，5年後，萬達廣場的開業數量也將由重資產模式下240-250個，翻番達到400-500個。
??萬達正在試圖通過輕資產的途徑，為自己挖一條更寬更深的“護城河”。
??4月15日，萬達集團董事長王健林在深交所發表“萬達的輕資產模式”主題演講時，披露瞭萬達的新目標，這也是王健林首次完整地公開闡述萬達的輕資產模式。
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??重點發展中小城市
??今年年初，萬達商業地產與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司4傢機構投資240億元共同建設約20座萬達廣場。萬達對外表示，這標志著萬達商業地產輕資產模式正式啟動，萬達將走上輕重並舉的道路。
??京華時報記者 潘秀林
??輕資產模式將帶來一系列好處。
內容來自sina新聞
??在區域的選擇上，由於重資產主要看房價，銷售利潤高才能投資，所以難以進入三四線城市發展，但輕資產模式不需關心房價，隻要城區人口夠多，租金回報比合適就可以做。在這樣的背景下，萬達可以進入大量三四線城市。
王健林萬達為什麼做輕資產
??輕資產快速擴大規模，還能產生邊際效應。以萬達院線來說，它的影城多數開在萬達廣場裡，萬達廣場發展速度快，院線發展速度就快；萬達正在做的寶貝王，如果按照萬達廣場的發展速度，很快就能成為全球最大的兒童娛樂企業；另外，萬達廣場數量擴大，還能為萬達做O2O、互聯網金融等帶來更多資源。
??“萬達商業地產轉向輕資產，不是大傢想象的那樣忽然華麗轉身，而是一步步做出來的”，王健林透露，從標準模塊、信息化的商業管理到建立融資管道，萬達已經折騰瞭一年多。
??輕資產首先要建立標準模塊。重資產模式下，萬達考核地方公司主要看利潤，到各地發展主要看房價，而輕資產的考核目標主要看成本和租金。因此現在的輕資產項目做不做從過去由發展部門牽頭，變成由商業管理公司決定，需要建立一套各地租金的測算模型。
??萬達工程管理和商業管理模式也進行重大改革，分別推出瞭省時省力高效的“交鑰匙工程”和高度的信息化智能管理平臺。
??萬達做輕資產，錢從哪來？王健林表示，除瞭外部的基金、保險等機構投資者，萬達正在建立內部融資管道。萬達成立自己的電子商務公司、收購瞭快錢支付公司，這兩傢公司都在做全新的理財產品，采用眾籌方式為萬達廣場融資。至於退出機制，萬達想好瞭兩種方法：資本化或賣掉，萬達的理財產品就是準REITS，即使屆時不做REITS，5年後廣場成熟瞭，租金比較高，也會賣個好價錢。5年後，萬達商業地產輕資產將實現兩個戰略目標：一是開業400個至500個萬達廣場，二是凈利潤的三分之二要來自租賃收入。
??“投資建設萬達廣場，全部資金別人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，所產生的租金收益，萬達與投資方按一定比例分成。這種全新模式，萬達去年開始研發，現在已開始運行。”王健林說。由於萬達廣場從選址到開業的建設周期是3年左右，所以今年開業的萬達廣場還全部是重資產，但是明年計劃開業的50個萬達廣場裡，超過20個是輕資產，2017年以後，萬達將保持每年至少開業50個萬達廣場的速度，其中40個以上是輕資產。5年以後，萬達廣場將不再有重資產項目。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-24/07555997155642094433262.shtml
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